GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. Rapora GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok veri eklendi. Garanti BBVA Mortgage sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesinde, ayrıca www.gyodergosterge.com adresinde yayınlanıyor.
En yüksek konut satışının olduğu dönem
Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2019-4. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: 2019 yılı son çeyreği, toplam 483 bin 256 adet konut satışı ile verilerin yayınlandığı 2013 yılından beri en yüksek çeyreklik satışın olduğu dönem oldu. Özelikle aralık ayı konut satış adedi 202 bin 74 adet gerçekleşerek tüm beklentilerin üzerine çıktı. Bu rakamın ortaya çıkmasında KDV ve tapu alım satım harçlarındaki indirimin yıl sonunda bitmesi çok önemli bir etken oldu. Yıl geneli olarak bakıldığında 2019 yılı performansı özelikle ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilendi ve yılı bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde %2’lik bir daralma ile kapattı. Yılın ilk 7 ayında yaşanan daralma yaklaşık %21 seviyelerindeydi.
İkinci el satışların payı %63 seviyesine çıktı
2019 yılını diğer yıllardan farklılaştıran en önemli konulardan biri ikinci el satışların toplam satışlar içindeki payı oldu. Bu yıldan önceki son üç yılda %53 gibi hep aynı oran ile biten yıl geneli, bu yıl %63 seviyesine kadar çıktı. İpotekli konut satışlarında ise 4. çeyrek diğer çeyreklerden önemli ölçüde farklılaştı. Son çeyrekte yapılan satışların %30’u ipotekli satış oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki indirim ile birlikte bekleyen talebin önemli ölçüde harekete geçtiği bu rakamlardan rahatlıkla görüldü.
Yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinde azalış
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları, 2019 yılının ilk 9 ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %57,1, yüzölçümü bazında %58, değer bazında %48,9, daire sayısı bazında %63,8 azaldı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgeleri ise 2019 yılının ilk 9 ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %20,6, yüzölçümü bazında %7,2 daire sayısı bazında %11,3 azalırken, değer bazında %12,3 arttı.
Aralık ayında satışlar bir önceki yıla göre yüzde 47,7 arttı
Konut satışları 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 1,9 azalarak 1 milyon 348 bin 729 oldu. 2019 Aralık ayında ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,7 oranında artarak 202 bin 74 oldu. 2019 yılı Aralık ayında ilk kez satılan konutlar bir önceki yılın aynı ayına göre %8 artarak 75 bin 480 oldu. İkinci el konut satışları ise 2019 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %89 artış göstererek 126 bin 594 oldu.
Markalı konutlarda satışların yüzde 6,5’i yabancıya yapıldı
Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2019 yılı 4. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşinat kullanımını tercih etti. 2019 yılı 4. çeyrek dönemde stok erime hızı %4,34 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %6,51’i yabancı yatırımcılara yapıldı. Yabancılara yapılan konut satışları; 2019 yılı 4. çeyreği sonu itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre %14,7’lik büyüme ile 45 bin 483 adet seviyesine yükseldi. Satış yapılan illere bakıldığında İstanbul %46’lık pay ile konut adetlerinde en fazla payı aldı, ikinci sırada ise %20’lik oran ile Antalya oldu. Uyruklarına göre bakıldığında ise ilk sırada %17’lik pay ile Irak, ikinci sırada ise %12’lik pay ile İran vatandaşlarının Türkiye’yi tercih ettiği görülürken, üçüncü sırada Rus vatandaşları yer aldı.
Konut kredisi hacmi 199,1 milyar TL seviyesinde gerçekleşti
2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı Ocak ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında %1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2020 yılı Ocak ayında %1 seviyesine geriledi. Temmuz ayı başında %21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Ocak ayı başında 9 puan azalarak %12,88 seviyesine geriledi. 2019 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 199 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Toplam konut kredisi hacmi 2019 yılı aralık ayı itibarıyla 199 milyar 145 milyon TL civarında gerçekleşti. 2019 yılı 4. çeyrek sonu itibariyle toplam konut kredileri içinde en fazla konut kredisi kullanılan il %29,2 oranla İstanbul oldu. İstanbul’u, %11,7 ile Ankara, %7,7 oranıyla ise İzmir takip etti.
Ofis kiralama anlaşmalarının yüzde 68,78’i Anadolu Yakasında gerçekleşti
İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kalırken, 2019’da ofis arzı toplamda 276 bin metrekare artmasına karşın bir önceki yıla göre yeni arz girişinde %36,5 azalma kaydedildi. 2019 yılında gerçekleşen toplam kiralama işlemleri bir önceki yıla kıyasla neredeyse aynı seviyede 278 bin 828 metrekare olarak kaydedilirken, 4. çeyrekte kiralama işlemleri yaklaşık 65 bin 79 metrekare ile geçen yılın aynı dönemine göre benzer seviyede gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe göre %20,4 azalma görüldü. 4. çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %66,78’i Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre neredeyse iki katı bir oranla artış gösterdi. Anlaşmaların %29,6’sı MİA’da, kalan kısmı da geçen çeyrekte gözlemlendiği gibi benzer seviyede MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşti. 4. çeyrek sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %24,8 olarak kaydedildi. 2019 yılı süresince; ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinde yaşanan en önemli gelişme; Türkiye Varlık Fonu’nun İstanbul Finans Merkezi projesine yatırımcı olarak 1,67 milyar TL ile girmesi oldu. Artan satılık gayrimenkuller ile ivme kazanması beklenen yatırım faaliyetleri beklentiler doğrultusunda yılın son çeyreğinde giderek hareket kazandı. Döviz kurunda devam eden hareketliliğe ve jeopolitik gerginliğe rağmen, artan acil satılık gayrimenkuller ile ofis yatırımlarına olan talebin giderek artacağı öngörüldü. Bununla birlikte, kiralama işlemlerine Türk Lirası’na dönüşümün yarattığı etkinin enflasyona oranla daha az olduğu görülürken, kiracı lehine ortamın ise orta vadede devam etmesi beklenmektedir.
Gayrimenkullerin menkulleştirilmesi için GYO’lar önemli bir konuma sahip
Bir önceki Gösterge Raporu’nda GYO’ların uzun vadeli yatırımcılar için fırsat sunduğu belirtilmişti. 3. çeyrek sonunda 30 bin 390 olan GYO endeks performansı 2019 yılını %33 artışla 40 bin 481’e ulaşarak kapattı. Dolayısıyla GYO’lar, 3 ay gibi kısa bir vadede yatırımcısına ciddi bir getiri sağladı. Gayrimenkul sektöründe faiz oranların düşmesi ve aralık ayında satışların artmasının da getirdiği nispi bir toparlanmanın yaşanmasıyla birlikte ve BIST 100’deki genel artışa paralel olarak endeks getirisinin daha da artmasını beklemenin mümkün olduğu görüldü. Ancak bu artışların sürdürülebilir olması, kalıcı temettü politikalarıyla ve yatırımların piyasa beklentilerine cevap verecek bir çerçevede ele alınmasıyla mümkün olabileceği belirtildi.
Kira kontratlarında TL’ye geçiş AVM’leri zorladı
Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. Perakendeciler için kira, operasyon giderleri, genel giderler TÜFE/Enflasyon bazlı artmasına karşın ciroların tatmin edici oranlarda artmaması önemli sorunlardan biri olarak ön plana çıktı. Bu durumun sürdürülebilirlik açısından risk teşkil ettiği görüldü. Bazı perakendeciler; belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başladı. Sektördeki AVM sahibi yabancı fonların ve yabancı sermayeli perakendecilerin özellikle 2019 yılı içindeki pozisyonları ve hamleleri önemle takip edilmelidir. Bu aşamada bankaların/finans kurumlarının AVM’nin dövize endeksli kontrat gelirleri üzerinden kredilendime sürecini yürüttüğü bu süreçte TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları için zor bir yıl olacağı belirtildi. Aralık 2019 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 3,8’lik bir azalış olduğu, 4. çeyrekte geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında ise yüzde 1’lik bir azalış olduğu gözlemlendi.
2019 yılında ülkemizi 42.9 milyon yabancı turist ziyaret etti
2018 yılının 4. çeyreğinde Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı 37,5 milyon olurken, 2019 yılının 4. çeyreğinde bu rakamın 42,9 milyon olduğu görüldü. 2019 yılının 4. çeyreğinin sonunda Türkiye’ye gelen yaklaşık 43 milyon yabancı turistin %33,6’sı Antalya’ya, %32,2’si İstanbul’a, %7,5’i Muğla’ya geldi. Bu üç ili %2,6 ve %1,3’lük paylar ile İzmir ve Ankara izledi. Gelen turist sayıları 2018 yılının 4. çeyreği ile karşılaştırıldığında %14,4’lük bir artış yaşandığı gözlemlendi. 2019 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla turizm gelirinin yaklaşık 22,16 milyar dolar, kişi başı harcamanın ise 626 dolar olduğu görüldü. Türkiye genelinde toplam 473 bin oda kapasitesi ile 4 bin 38 işletme belgeli, 84 bin oda kapasitesi ile 723 yatırım belgeli konaklama tesisi bulunuyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 800 tesis ve 213 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’nın ardından 604 tesis ve 60.5 bin oda kapasitesi ile İstanbul geliyor. Muğla ise 404 işletme belgeli tesis ve 51 bin oda arzı ile üçüncü sırada yer alıyor. Türkiye’deki otellerin doluluk oranları 2019 yılının 4. çeyreği itibarıyla %56.8 iken aynı dönemde İstanbul’daki doluluk oranları %74.8 oldu. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama oda fiyatı 39,77 Avro iken İstanbul’da 90,20 Avro oldu.
Ticari kullanım amaçlı lojistik arzı 6,46 milyon metrekare olarak gerçekleşti
Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,23 milyon metrekare toplam depo stokunda, 6,46 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2019 yıl sonu itibarıyla %12,1 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 712 bin metrekare olarak kayıt altına alındı ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı oldu. İstanbul ve Kocaeli illerinde kiralama işlem hacmi 2019 yılı 4. çeyrek sonu itibarıyla geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla %53,8 oranında azalarak 112 bin 400 metrekare oldu. İstanbul ve Kocaeli illerinde 2019 yılı 4. çeyrek itibarıyla toplam lojistik stokunun %87,9’u kullanıldığı görüldü. Geçen senenin aynı döneminde bu oran %88,1 seviyesindeydi.