GYODER, "Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2012" raporunun açıklandığı toplantıda konuşan Torun, başta 2012 verileri olmak üzere Türkiye’nin emlak sektöründe içinde bulunduğu durum değerlendirdi.
Sn. Torun toplantının açılış konuşmasına 2012 rakamlarına bakıldığında 2010 ‘daki çift haneli büyümeler ve 2011’deki % 8,6 büyümelere oranla sektörün bir miktar yavaşlayarak Türkiye büyüme ortalamasının gerisinde kaldığını ifade ederek başladı. Torun, "Geçmiş yıllara bakıldığında işsizlik ve yüksek faiz oranlarının , yüksek enflasyonun olduğu dönemlerden, bugün pek çok gelişmiş ülkenin büyüme rakamlarının da üzerinde büyümeler gerçekleştirdi" dedi.
Torun'un ardından söz alan GYODER Sektörel Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı Dr. Emre Çamlıbel ise GYODER Sektörel Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı Emre Çamlıbel de konut kredisi faizlerinin düşmesi ve Mütekabiliyet Yasası'nın konut pazarının büyümesini sağlayacağını belirtti.
Konut sektörünü irdelerken ellerindeki en önemli donelerinin yapı ruhsatları olduğunu belirten Çamlıbel, 2007 yılında GYODER’in hazırladığı rapor çerçevesinde 2015 yılına kadar Türkiye’de ne kadar konuta ihtiyaç olacağına dair projeler hazırladıklarını hatırlatarak, "Çeşitli verilere dayanarak bu ihtiyacın yıllık yaklaşık 650.000 yeni konut olduğunu söyledik. 2007’den bu yana baktığımızda ruhsat adetlerinden yapılan kontrollerde ortalama bu rakamın sağlandığını görüyoruz. Önümüzdeki 10 yıl için de bu ihtiyaç analizine bakıldığında, yine yıllık 650.000 konuta ihtiyaç duyulacak. Bu üretim hızı ve ihtiyaçın önümüzdeki 5-6 yılda da artarak devam edecek gibi gözüküyor" dedi.
Konut kredi faizlerinin düşmesinin konut sektöründe önemli rol oynadığını vurgulayan Çamlıbel, faiz oranlarındaki düşüşün konuta olan talebi ve alımı arttığını belirtti. Emre Çamlıbel, diğer bir önemli unsurunda Mayıs 2012’de devreye giren mütekabiliyet yasasıyla birlikte yabancıların bunlara eklenmesi gerektiğini belirtirterek dönemde üretilen konut ve konut pazarının büyümesini sağlayacağını düşündüklerini söyledi. Çamlıbel rakamlarla ifadesinde iskan alımlarının gittikçe arttığını söyledi. Buradaki önemli unsurlarından birinin de geçmişte iskan için alınması gereken büyük harçlar olduğunu ve bunlardan birinin de cins tahsisi harcı olduğunu vurguladı. 3 sene önce bu harcın matbu daire başına 100 TL civarına düşürüldüğünü söyledi. Buna bağlı olarak bu harçın ciddi bir bedel olmaktan çıktığını ve iskan alma oranlarını arttığını ifade etti. Çamlıbel buradan da vergi, harç ödemelerinde indirim sağlanması durumunda sektörün nasıl kendi kendine kayıt içine girdiğine ve gerekli izinlerin tamamlandığına şahit olunduğunu söyledi.
Çamlıbel İstanbul ve 3 büyük şehrimiz olan İstanbul, Ankara, İzmir’in Türkiye gayrimenkul sektöründeki payının azaldığını vurguladı. Önceki dönemlerde üç aşağı beş yukarı farklı fonksiyonlarda İstanbul’un yapı ¼’ken artık bu oranın 1/5 ve 1/5,5 oranında gözüktüğünü söyledi. Bunun da nedeninin gelişen bir kentler grubu olduğunu belirten Çamlıbel, GYODER olarak bunu o şehirlerle yaptıkları Zirvelerle de yerinde inceleyebildiklerini belirtti. Herhalikarda Antalya, Bursa, Kocaeli, Gaziantep, Eskişehir, Konya, Mersin, Tekirdağ, Adana, Hatay gibi kentlerin piyasalarını büyüttüklerini söyledi. Bu büyümenin hem konut, hem tüm gayrimenkul yatırım alanlarını kapsadığını da belirtti.
Çamlıbel Türkiye’de yaklaşık 19.2 milyon konutun bulunduğunu, bunun yaklaşık 4,5 milyon konutunun İstanbul’da olduğunu söyledi. Geçen sene çıkartılan yasaya göre afet alanlarının iyileştirilmesine yapılacak çalışmalar da önümüzdeki 20 yıl içinde bu konutların yarıya yakının dönüştürülmesinin hesaplandığını söyledi. Konut yasasının değiştiği, geliştiği, ilerlediği ve yavaşladığına değinen Çamlıbel üzerinde çalıştıklarını diğer bir konununda tapudaki alım satım adetlerinin olduğunu söyledi. Bu rakamların aslında Türkiye İstatistik kurumundan alınabildiğini ancak kendilerinin neden sektör olarak hep ruhsat adetlerinden yola çıkarak konuştuklarını da şu şekilde ifade etti. Tapudaki el değiştirmelerin; hisse değiştirmesi, veraset intikali, intifa hakkı devri, şuyulandırma gibi gerçekten sektörün yeni konut satışını veya 2. el konut satışını işaret etmeyen unsurların da bu kayıtlara girdiğini belirtti.
2008’de Türkiye’de satılan tüm konutların %24’ünün İstanbul’da olduğunu belirten Çamlıbel, bu oranın bu sene %20’ye gerilediğini ifade etti. Toplam 3 büyük şehre bakılacak olunursa; İstanbul, Ankara, İzmir’in paylarının %51’den %41’e düştüğüne işaret etti. Buna bağlı olarak bu 3 büyük şehir dışındaki illerin toplam payının ise %49’dan %59’a yükseldiğini belirtti.
Çamlıbel yeni konut fiyat endeksine göre; Daire kırılımlarına girilmeden 2010 senesinde yeni konut fiyatları ortalama %5 artığını, 2011 senesinde ise bunun üzerine %10 eklendiğini, 2012 senesinde ise bununda üzerine %12 eklendiğini belirtti. Sonuç olarak 2010-2011-2012’ye bakıldığında yeni konut fiyatlarının %27 oranında artış gösterdiğini belirtti. Çamlıbel bu oranın çeşitli kriterlere dayandırılarak enflasyon oranında arttığını vurguladı. Buna bağlı olarakta konut fiyatlarında balon büyüme olmadığının anlaşıldığını söyledi. Çamlıbel bir diğer önemli verinin de konut fiyatlarında en çok 2+1’lerin fiyatlarının arttığının (Yaklaşık %31) saptandığını söyledi. Bunun nedeninin de Türk insanının tercihinin bu yöne kaydığından bahsetti.
Çamlıbel; Yeni konut projelerinin %27 oranında artarken 2. El konutlarının da Ortalama %27 arttığını saptadıklarını söyledi. Bu oranla İnşaat maliyetlerinin de artışlarının %25,3 oranında yükseldiğini ifade etti. Bu oran içinde finansman maliyeti, yasal harç ve benzeri kalemler, arsa maliyetindeki artışlar bunun içinde bulunmamaktadır şeklinde sözlerine devam etti.
Çamlıbel BDDK verilerine dayanarak Konut Kredilerinin toplam yaklaşık 86 milyar TL dayandığını ve bunu geçen seneyle kıyaslandığında yaklaşık % 15 büyüdüğünün görüldüğünü söyledi.
Çamlıbel sektörün Avrupa ülkeleriyle oranlandığında konut kredilerinin Gayrisafimilli hasılanın çok küçük bir oranın; %6’sı oranında olduğunu, bu oranın Avrupa ülkeleri ortalamasında %50’ler civarında olduğunu söyledi. Bunlara bağlı olarak önümüzdeki dönemde bir taraftan Garisafimilli hasıla büyürken (Önümüzdeki 5 sene için ortalama 5,2) bir yandan da gayrisafimilli hasıla içindeki konut kredilerine paralel olarak mortgage paketinin de büyümesini beklediklerini ifade etti.
Çamlıbel; Toplamda 193,4 milyar TL olan tüketici kredilerinin 86,4 milyar TL’sı konut kredisi olarak kullandığını belirtti. Çamlıbel konut kredilerinin önemine şu şekilde değindi. Diğer pek çok kredi çeşidinde %100 kredi kullanabilirken Konut kredisinde %25 oranında kişilerin özsermeye koymak durumunda olduklarını, buna bağlı olarakta konut kredilerinin tasarrufu arttıran, yatırıma yönlendiren, aslında Türkiye’nin büyümesi için çok önemli bir kredi faktörü olduğunu vurguladı. Konut kredilerinin diğer kredilere göre yasal takip oranınında çok düşük %1 dahi altında olduğunu ayrıca belirtti.
Çamlıbel kullanılan konut kredilerinde 6-10 yılllık vadelerin konut kredi oranları içinde gittikçe arttığını vurguladı. Faizlerin düşmesi ve Gayrisayfi milli safılanın artmasıyla kullanılan vadelerin uzadığından bahsetti. Vadelerin içinde bulunduğumuz ortamda 10 yıldan kısa sürede kalması için %10 altında kalması gerekirken, vadelerin daha uzun süreki kullanılmasını istiyorsak ta faizlerin daha da düşmesi gerektiğini belirtti. Faiz oranlarının, konut kredilerinin kullanımının , konut piyasasının büyüklüğünün ve hızının direk olarak vade ile alakalı olduğunu vurguladı. İllere göre bakıldığında ise, burada da Anadolu illerinin büyüme hızının İstanbul, Ankara ve İzmir’e göre daha yüksek olduğunu söyledi. Faiz oranlarının önemini tekrar hatırlatan Çamlıbel, Faiz oranlarının 2011’de 1.10 ve 2012’de 1,16 olarak biraz yükseldiğini söyledi. 2012’deki 1,16 oranının sene ortalaması olduğunu ve 2012 ‘deki son 3 aylık düşüşü yansıtmadığını özellikle vurguladı. Bu rakamın şu anda %1 altında olduğunu, buradaki kritik noktanın %7 mertebesindeki enflasyonla konut kredi faiz oranlarınında %10 ‘un altında kalması gerekli gözüküyor şeklinde ifade etti.
Perakende alışverişmerkezinin pazarına da değinen Çamlıbel. En önemli göstergelerden birinin de 2006 yılında Organize Perakende pazar payının, Geleneksel Pazar payına oranı %32 iken bu oranın bugün %44’e kadar yükseldiğini belirtti. Bunun da Türk Tüketicisinin alışverişini organize, kapalı, derli toplu girişi çıkışı belli, temiz, düzenli ısıtılıp soğutulan yerlerde yapmak istediğini ifade ettiği anlamına geldiğini söyledi. Ayrıca yatırımcının da tercihinin bu yönde olduğunu vurgulayan Çamlıbel; Organize Perakendenin kayıt içi, getirisi belli, kurumsal ve yabancıyı da ayrıca cezbeden Türkiye’nin Gayri Safi milli hasıla büyümesi de, tüketimin artmasıyla birlikte pararlel gerçekleşeceği içinde getirisi yüksek bir yatırım olduğunu belirtti. Organize Alışveriş merkezlerindeki tüketimin bu sene dolar bazında %3 arttığını yani sadece eğilim ve trendin değil fiziki alışverişinde yükseldiğinin altını çizdi. Bu sene 20 Alışveriş merkezi açıldığını ifade eden Çamlıbel Türkiyede yaklaşık 300 Avm olduğunu söyledi. Geçtiğimiz yıllara oranla bakıldığında kişi başına düşen kiralanabilir Avm oranının artmakla beraber Avrupa ile kıyaslandığında Avrupanın en düşük Avm m2’sinin Türkiye’de olduğunu söyledi. Avrupa Ortalamasının 225 m2 iken bu oranın Türkiye’de 105 m2 olduğunu vurguladı. Buna bağlı olarak Avm’lerin büyümesi için hem talep tarafında hem de trend tarafında hemde potansiyel gayrisafi milli hasılaya oranla potansiyel olduğunu düşündüklerini söyledi. Rakamlarla ifade edildiğinde de yabancı yatırımcılarında Avm’leri tercih ettiğini belirtti.
Çamlıbel, ofis alanlarına da değindi. 2012 yılında Ofis alanların da %9 oranında büyüme olduğunu ve bu alanin İstanbul’da ki payının 3,7 milyon m2’yi bulduğunu bu alanında aslında büyük olmadığının altını çizdi. Yurtdışındaki bazı önemli şehirlerden örnek veren Çamlıbel bu anlamda Moskova’nın 13,8, Londranın 9,1 Dubai’nin 5,4 Honk Kong’un 9,0, Frankfurt’un 4,8 milyon m2 ofis alanı oldğuna işaret etti. Bu şehirlerin hepsinin Gayrisafi milli hasıla ve nufüs ile mukayese edildiğinde İstanbul’dan küçük olduğunu vurguladı. İstanbul’un 2015’te yaklaşık 5 milyon m2 ofis alanı olmasının beklendiğini söyledi. Buradan ofis ihtiyacının ne kadar önemli olduğunu vurgulayan Çamlıbel ofis kiralarına da değindi. A sınıfı ofislerde aylık kiraların m2 başına 30 dolara yaklaşırken B sınıfı ofislerde bu oranın 17 dolar civarında olduğunu, bunun Londra’da 231 Dolar, Moskovada 124 dolar, Dubai’de 55 Dolar, Honk Kong’ta 163 Dolar Münih’te 57 dolar iken İstanbul ortalamasının 46 Dolarlarda seyrettiğini ifade etti. Buradan da aslında ofis alanlarına ne kadar ihtiyaç duyulduğunu ve İstanbul’da ne kadar uygun fiyatlı olduğunun görüldüğünü belirtti.
Çamlıbel konuşmasına lojistik alanlara değinerek devam etti. Son 3-4 seneye bakıldığında lojistik alanlarında yaklaşık dolar bazında %30’lar seviyesinde arttığını belirtti. Buda talebin ve arzın artığının göstergesi olduğunu vurguladı. Otel yatırımlarına da değinen Çamlıbel İstanbul’daki Otellerdeki doluluk oranlarının ve arzın arttığını, kişi adedinin arttığını gözlemlediklerini rakamlarla ifade etti. İstanbul’da lüks otellerde odabaşına gelirin ortalamada 180 Euro iken bu oranın Avrupa ve Asya’nın benzer şehirlerde bu oranın 400-500 Euro’lar seviyesinde olduğunu söyledi. Bu da işadamları ve yatırımcılar için otel fiyatlarının oldukça makul olduğunun göstergesi olduğunu vurguladı. Sonuç olarak hem adedin az hem fiyatların düşük olduğundan, burada potansiyel bir kazanç olabileceğinin altını çizdi. Pwc’nin yaptığı bir araştırmaya da değinen Çamlıbel İstanbul’un gelişme öngörülerinde de ilk şehir olayı sürdürdüğünü, yatırım performansı açısından 4. sırada ve yenisatınalma tercihinde ise 2. Sırada yeraldığının önemini vurguladı.
Yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarına yönelmesinde değinen Çamlıbel , Bunun rakamlarla ifade edildiğinde son 10 yılda ortalamada 2-3 miyar dolar arasında oynadığını belirtti. 2012’de bu rakamın 2,6 milyar dolar seviyesinde olduğunu söyledi. Bu rakamların henüz mütekabiliyet yasasını yansıtmadıklarını düşündüğünü belirten Çamlıbel bunun nedeninin yasanın Mayıs ayında geçsede ilgili yönetmelikler, oturma izinleri gibi sebeplerden dolayı henüz yasanın sonuçlarının görülmediğini belirtti. Bunlara bağlı olarak bu etkinin asıl 2013-2104 yılında görüleceğini ilerleyen yıllarda bu rakamın 5-6 milyar hatta daha yüksek rakamlara varacağını ifade etti.
GYO(Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) verilerine de değinen Çamlıbel özellikle son 4 yılda GYO’ların hızla büyüdüğünü aktif değerlerinin piyasa değerlerinden daha da yukarıda olduklarını söyledi. Bunun çeşitli sebeplerinin olduğunu belirtmekle beraber aslında Nitelikli GYO adedimizin çok az olduğuna değinen Çamlıbel bu rakamın 20-25’ler civarında olduğunu belirtti. Türkiye piyasının genişlemesi için şirket ve borsada işlem gören firmalarla birlikte GYO’larımızda genişlemesi gerekliliğine dikkat çekti.
Gayrisafi milli hasıla ve İnşaat sektörü oranına da değinen Çamlıbel. GSYH büyüdüğünde İnşaat sektörününde büyüdüğünü ve küçüldüğünde yine bunun sektörde de küçülme yarattığını belirtti. Buna bağlı olarak 2012 yılında %1 altında bir büyüme oranı olduğunun altını çizdi. 2013 yılında bu rakamın %5’in üzerinde olmasını beklediklerini ifade eden Çamlıbel Gayrisafimilli hasılanın da %4 lerin üzerinde olmasını beklediklerini söyledi.
Yabancıların Türkiye’deki maddi varlıklarına da değinen Çamlıbel 2012’de bu rakamın 318 milyar dolara ulaştığına dikkat çekti. Burada önemli noktanın 21011’den 2012’ye büyüme oranı olduğunu vurgulayan Çamlıbel bu 2011’e oranla 2012’de büyümenin yaklaşık +100 milyar doları bulduğunu belirtti. Üstelik bu rakamın Türkiye makul bir oranda büyürken girmeside çok büyük önem taşıyor.
Son olarak genel özet yapan Çamlıbel son 3 senede konut sayısının %14,7, Kiralanabilir Avm M2’sinin %43,6, Ofis Alanını %29,1 arttığını, Otel sayısının %12,4 ve Lojistik alanların %28,9 oranında arttığına dikkat çekti. Buda Gayrimenkul sektörünün her alt kırılımında ciddi bir büyüme yaşandığının kanıtı olduğununu vurguladı. Bununda aslında frenlenmiş yani BDDK ve Merkez bankasının sıkı para politikası çerçevesinde büyütülmemiş hali olduğuna dikkat çekerek söz Sn Torun’a bıraktı.
Torun sonuç olarak artık gayrimenkul sektörünün çeşitlenerek büyüdüğünün görüldüğünü ifade etti. Daha önce yalnızca konut gayrimenkul sektörünün belirleyicisi iken önümüzdeki süreçlerde konut’un Anadolu şehirlerine yayılarak büyüdüğü görülürken diğer taraftan Gayrimenkul sektörünün Avm, Ofis, Otel ve Lojistik, hatta Kongremerkezi, Fuar merkezi ve büyük ölçekli eğlence parkları, ve sağlık merkezleriyle çeşitlendiğini ve büyüdüğünü gördüklerinin altını çizdi. Türkiye’nin 2023 vizyonuna bakıldığında enerji de, perakende sektöründe, turizmde , ticarette ve diğer alanlardaki büyüme öngörülerine bakıldığında bütün bu mega projelerin yanında olmazsa olmazı inşaat sektörü, müteahitlik sektörü ve gayrimenkul sektörünün işin içinde olması gerektiğini ifade etti. Bu bilgilere dayanarak önümüzdeki 10 yıl içinde Gayrimenkul sektörünün hızla büyüyeceğinide vurgulayan Torun, Dünyadaki benzeri şehirlerle olan fiyat kıyaslamalarını hatırlatarak özellikle konutta ve ofiste mukayese edildiğinde 120 m2 olan bir dairenin kirası 20.000 - 50.000 dolar arasında değişen fiyatlar varken İstanbul’a ise 5000-6000 dolarlar seviyesinde olduğunu söyledi. Aynı şekilde Ofis ve Otel fiyatlarına da bakıldığında İstanbuldaki nitelikli ofislerin ortalama kirasının m2’sinin 40 dolarlarda olduğunu ama benzeri şehirlerideki fiyatların; Örneğin Londra’da bu rakamın 230 dolar, Moskova’da 150 dolar’ın üzerinde olduğunu belirtti. Otel fiyatlarına da değinen Torun fiyatların benzer nitelikteki ülke ve şehirler göre düşük olduğundan bahsetti. Bu doğrultuda Turizm’in, perakende sektörünün büyümesiyle gelecek turist sayısının önümüzdeki 10 yıl içerisinde 50 milyon’a ve turizm gelirlerin 80 milyarlı rakamlara çıkacağını dikkate alındığında gayrimenkul sektörünün çok önemli bir büyüme potansiyeline sahip olduğunu öngördüklerini söyledi. Bugüne kadar Türkiye’de yalnızca gayrimenkulde yerel yatırımcıların faaliyetlerini yapsat şeklinde yaptıklarını, yabancı yatırımcıların ise AVM yatırımlarını yaptıklarını belirten Torun, önümüzdeki dönemlerde bu yapının değişeceğinin altını çizdi. Özellikle uzun vadeli kredi imkanlarının doğmasıyla yerli yatırımcıların diğer uzun vade gayrimenkul çeşitlerine de gireceğini öngördüklerini ifade etti. Torun , Türkiye’nin önümüzdeki 10 yıllık süreçte, içinde bulunduğu jeopolitik konumun getirdiği dezavantajları, uzun süreçte avantaja çevireceğini belirtti. Konuşmasına, önümüzdeki günlerde not artışının gelmesiyle, siyasi olarak Ortadoğudaki dengeler ve israille olan ilişkiler ve çevre komşu ülkelerle olan ilişkilerin Türkiye’de önemli ölçekte bir gayrimenkul talebi yaratacağını gördüklerini belirtti. Özellikle mütekabiliyet yasasının değişmesi ve yabancıların oturma izni hakkının verilmesiyle bu talebin Türkiye’de konut talebini ve gayrimenkul talebini hızla arttıracağını öngördüklerini söyledi. Torun şehircilik bakanlığından aldıklarını bilgilere göre yalnızca Tapu işlemlerine bakıldığında yabancı yatırımcıların geçtiğimiz 9 ay içinde 11.000 mülk aldıklarını söyledi. Ancak bu rakamın içinde projeden, maketten yapılan ön satışların dahil olmadığını bildiklerini ifade etti. Genel anlamda gayrimenkul sektrönün daha çok yap sat modeli olduğunu ancak bundan sonraki süreçte söz konusu talebin zenginleşeceğine inandıklarını söyledi. Bununda çok önemli bir ihracat kalemi olduğunu vurgulayan Torun, Türkiye’nin cari açığını kapatmada Türkiye’in 10 yıl içinde gayrimenkul sektörünün çok önemli bir rol oynayacağını düşündüklerini ifade etti. Gayrimenkul sektörüyle girecek olan dövizin kalıcı olduğununda altını çizdi. Torun ayrıca yabancı yatırımcıların Gayrimenkul konut ve ofis alımıyla birlikte bunun etkisinin borsaya da yansıyacağını ifade etti. Dünya ya genel olarak bakıldığında Türkiye ye gelecek ciddi bir potansiyel nakdin olduğunu gördüklerini söyledi. Özellikle yatırımcıların Kıbrıs rum kesimdeki mevduatlara uygulanan kesintilerle ve değişen faktörlerle güvenilir liman olarak Türkiye’yi seçeceklerini düşündüklerini ifade etti. Aynı şekilde Uzakdoğu, ve Ortadoğudakilerinde güvenli liman olarak Türkiye’yi tercih edebileceklerini belirtti. Yatırım araçlarından bir çoğunun borsa’ya kaydığını ve borsada gayrimenkul seçeneklerininde çok önemli bir tercih sebebi olacağını düşündüklerini belirtti. Konuşmasına gelecek 10 yıl içinde Türkiye’yi çok güzel günlerin beklediğini ifade ederek bitiren Torun Gayrimenkul sektörüne dair son gelişmeleri aktarmış oldu.