İMAR HUKUKU
İmar mevzuatı, başta Anayasa olmak üzere imar ile ilgili kanunları, kanun hükmünde kararname, tüzük, yönetmelik, genelge, tebliği içermektedir. Her tür ve ölçekteki planlarda genel düzenleyici idari işlemlerdir. İdarenin tüzük ve yönetmelik dışında genel, soyut, objektif, sürekli olma kriterleri gereği imar planları Danıştay kararlarında da düzenleyici idari işlem olarak kabul edilmektedir. Yargının içtihat niteliğindeki kararları da imara ilişkin uygulamaları yönlendirmektedir.
Planlama ve imar düzeninin genel çerçevesini Türkiye Cumhuriyeti Anayasası çizmektedir. Anayasaya uygun olarak çıkarılan birçok imara ilişkin yasalar bulunmaktadır. Bu yasalardan imar ile ilgili doğrudan ilgili olan ve imarı bir bütün olarak ele alan 3194 sayılı İmar Kanunu 1985 yılında yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’ndan önce 1933 yılında 2290 sayılı “Belediye Yapı ve Yollar Kanunu”, 1956 yılında 6785 sayılı İmar Kanunu yürürlüğe girmiştir.
Diğer yasalarda olduğu gibi imar yasalarını da kendi içinde bulunduğu koşullar içinde değerlendirmek gerekir. Ülkenin nüfus artışı, kentleşme ve kentsel gelişme süreçleri, siyasal yaklaşımlar, idari yapılanma, ekonomik, sosyal ve kültürel yapılar ve gelişmeler, sektörlerin gelişmeleri, uluslararası değişimler, aktörler yasaların ortaya çıkmasında ve şekillenmesinde etkili olur. Yasaların ortaya çıkışı bu çerçevede değerlendirildiği gibi, yasaların uygulanıp uygulanmadığı, uygulamadan kaynaklanan sorunlar, süreç içinde değişimlerinin de ayrıca ele alınması gerekmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu 1985 yılında, tek parti döneminde ülkenin yeni bir ekonomik sisteme geçtiği dönemde yürürlüğe girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu ile birlikte Valilik ve belediyelerin yani yerel yönetimlerin imara ilişkin yetkileri artırılmış, planlama varsa üst ölçekli planlarla birlikte eski yasalara göre bir sisteme bağlanmış, harita, planlama, uygulama, yapılaşma ve kullanım konularında ilişkiler kurulmuş ve yeni düzenlemeler getirilmiştir.
1982 ANAYASASI
1924 ve 1961 Anayasa’larında imar planı kavramına tam olarak değinilmemesine rağmen, 1982’de kabul edilen Anayasa’mızda planlamaya ilişkin yeni ilke ve hedefler belirlenmiştir. Devletin temel esaslarının belirlendiği 2. maddesinde yer alan, Türkiye Cumhuriyeti’nin demokratik, laik, sosyal ve hukuka bağlı bir devlet olması ilkesi hukuki birer belge olan imar planlarının uygulanabilirliği bakımından önemlidir.
Anayasa’nın 23. madde ile, “sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek ve kamu mallarını korumak…” amacıyla yerleşme özgürlüğüne sınırlama getirilebileceği belirtilmiştir. Anayasa’nın 35. maddesiyle, mutlak bir hak olarak görülen “mülkiyet hakkı”na kamu yararı amacıyla sınırlama getirilmiş, mülkiyet hakkının “toplum yararına aykırı kullanılamayacağı”na ilişkin son fıkrayla, çağdaş anayasalardaki mülkiyet düzenlemelerine uygun olarak, dengesiz ve sağlıksız kentleşmeyi, toprak spekülasyonunu önleyebilmek açısından bir güvence getirilmiştir.
Anayasa’da 56. madde ile herkese sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı sağlanmıştır. Çevre hakkının, özellikle kentsel alanlarda doğru biçimde uygulanması, aynı zamanda kentli haklarının bir gereğidir. Çevre hakkının Anayasa’da yer alması hem kentsel alanlardaki çevre değerlerinin koruması bakımından hem de düzenli ve sağlıklı bir kentleşme hedefine ulaşılması bakımından önemli bir yasal dayanaktır. Anayasa’nın bu hükmü ile; çevre ve kentli hakları ile kentsel yaşam kalitesinin bölünmezliği bir kez daha ortaya konulmaktadır.
Benzer biçimde “konut hakkı” başlıklı 57. madde ile getirilen: “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirler alır” ifadesi konut hakkının elde edilmesi bakımından düzenli kentsel gelişmenin ne denli önemli olduğunu vurgulanmaktadır. Maddeyle, imar planları; Devletin konut hakkını gerçekleştirmesi için bir araç olarak tanımlanmaktadır.
Anayasanın 166. maddesi ülkenin planlı kalkınmasından söz etmektedir. Planlı kalkınmanın öneminin vurgulandığı ilgili maddede, “ekonomik, sosyal ve kültürel kalkınmayı, özellikle sanayinin ve tarımın yurt düzeyinde dengeli ve uyumlu biçimde” sağlanmasının gereği üzerinde durulmaktadır.
1982 Anayasa’sında planlama ile bazı dolaylı düzenlemelerde bulunmaktadır. Bunlar; kıyıların devletin hüküm ve tasarrufunda olduğu belirten 43. madde, ülke topraklarının korunup, verimli işletilmesinin devlete bir ödev olarak verildiği 44. madde, kamulaştırmanın düzenlendiği 46. madde, tarih, kültür ve tabiat varlıklarının korunmasına ilişkin 63. madde, idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolunun açık olduğunun belirtildiği 125. madde, imar planlama yetkisine sahip belediyeler ile diğer yerel yönetim organlarının kuruluş ve görevleri hakkındaki 127. madde, imar planlarının da yer aldığı asli ve sürekli kamu görevlerinin ancak memurlar ve diğer kamu görevlilerince yürütüleceğinin vurgulandığı 128. madde, Danıştay’ın yapısı ve görevlerini düzenleyen 155. madde olarak sıralanabilir.
İL ÖZEL İDARESİ KANUNU
5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu 4 Mart 2005 günlü ve 25745 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
İl Özel İdaresi Kanunun “uygulanmayacak hükümler” başlıklı 70. maddesinde; 3194 sayılı İmar Kanunu, Umumî Hıfzıssıhha Kanunu, 5442 sayılı İl İdaresi Kanunu, Harçlar Kanunu, 3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun sıralanmakta ve sıralanan kanunlarda İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerine aykırılık bulunması halinde İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir. Bu durumda, İl Özel İdaresi Kanununun 70. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununun 4. maddesi uyarınca imar konularında İl Özel İdaresi Kanunu ile 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerinin çelişmesi durumunda İl Özel İdaresi Kanunun uygulanması gerekmektedir.
Dolayısıyla, idarenin yetki ve sorumlukları dışında, Planlama ve İmar konularında 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri saklıdır.
Yetki Alanı:
İl Özel İdaresi Kanununun 6. maddesine göre, il özel idaresinin görev ve sorumlulukları il sınırları içinde ve belediye sınırları dışında farklı olarak tanımlanmaktadır. İl sınırları içinde planlama, yapılaşma hizmetleri olarak;
ilin çevre düzeni planı,
bayındırlık ve iskan
ilk ve orta öğretim kurumlarının arsa temini
binaların yapım, bakım ve onarımı
belediye sınırları dışında planlama, yapılaşma hizmetleri olarak; imar konuları belirtilmektedir.
İl Özel İdaresi Kanununda mücavir alan tanımı ile mücavir alana ilişkin bir hüküm bulunmadığından, belediye sınırları dışında kalan mücavir alanlarda imara ilişkin görev ve sorumluklara yönelik yetki sorunu ortaya çıkmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan mücavir alanlarda imara ilişkin yetkilerin ilgili belediyelerin görev sorumluluğu altında yürütülmesi gerekmektedir.
İl Özel İdaresi Kanununun 6. maddesi son fıkrasında 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, Kanun kapsamı dışında tutulmaktadır. Diğer sektörlere ilişkin özel kanunlar bu madde içinde belirtilmediğinden, İl Özel İdaresi Kanunu kapsamı dışında olup olmadığı yönünde tereddütler oluşmaktadır. Ancak İl Özel İdaresi Kanununun 70. maddesinde söz konusu diğer özel kanunlar sıralanmadığından planlama konusundaki yetkilerin özel kanunlara göre yürütülmesi gereklidir.
3194 SAYILI İMAR KANUNU
Amacı, Kapsamı ve Esasları
İmar Kanunu yerleşme yerleri ve bu yerlerdeki yapılanmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamayı amaçlamaktadır. Kanun diğer ilgili hükümlerle birlikte değerlendirildiğinde, hem insanların yaşadıkları çevrelerin, tarihi, kültürel değerlerin hem de doğanın korunmasını, koruma ve kullanım dengesinin sağlanmasını, planlı ve yaşanabilir yerleşmelerin oluşmasını ve gelişmesini, bölgesel ve yerel kalkınmanın gerçekleştirilmesini, sağlıklı ve güvenli yapılaşmanın sağlanmasını ve kullanımını amaçlamaktadır.
Kanun belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında kalan alanlar ile resmi ve özel bütün yapıları kapsamakta ve bu alanlarla ilgili düzenlemeler getirmektedir. Planlı alanlar yanısıra plansız alanlar içinde düzenlemeler öngörmektedir.
Kanun herhangi bir alanın belli bir amaç için kullanımı için, her tür ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve Kanun uyarınca yayımlanan yönetmelik hükümlerine uygun olacağını belirtmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu İle Diğer Kanunların İlişkisi
İmar Kanunun istisna maddesi olan 4 üncü maddesinde, bir kısım kanun isimleri belirtilerek (Turizmi Teşvik Kanunu, Boğaziçi Kanunu vb.) bir kısmı da “......diğer özel Kanunlar” adı altında sayılarak, İmar Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Bu hükümlerle diğer özel kanunların İmar Kanunu önünde olduğu belirtilmiştir. İmar Kanunu ile diğer özel kanunlarda imara ilişkin hükümler olması durumunda, özel kanun hükümleri geçerli olmaktadır. Diğer özel kanunlarda harita, planlama ve yapılaşmaya ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde ise 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri geçerlidir.
2864 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri, alanları ve merkezlerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı her tür ve ölçekte plan yapımı, yaptırılması ve onanmasında yetkilidir. 2864 sayılı Kanun uyarınca yayımlanan yönetmelik hükümlerine göre planlar yapılmaktadır. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda “koruma amaçlı imar planı” tanımı yapılmış, bu planların hangi süreçlerle nasıl yapılacağı hüküm altına alınmıştır. 2864 sayılı Kanun, 2863 sayılı Kanun gibi planlama, imar uygulamaları, yapılaşmalar konusunda birçok yasa yürürlüktedir. Bunun dışında imara ilişkin özel kanunlarca yayımlanan yönetmeliklerde bulunmaktadır. Plan yapımında, ifraz ve tevhit işlemleri ile diğer imar uygulamalarında İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerinde hüküm bulunmaması veya aykırı hükümler bulunması halinde bu düzenlemelere uyulması gerekmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu imar konularında temel bir kanun olması gerekirken, diğer özel kanunların İmar Kanununu geçersiz kılacak istisna hüküm olması İmar Kanunu zayıflatmaktadır. Ayrıca imar konularında karmaşaya neden olmakta, yetki ve uygulamalarda çok başlılığa yol açmakta, planlamanın ve imar uygulamalarının etkinliğini azaltmaktadır. Sektörel, genel, özel yasalarda imara ilişkin düzenlemelerin olması imarın bir bütün olarak, sistemli bir şekilde ele alınmasını da önlemekte, parçalı bir yapının oluşmasına yol açmaktadır.
İmara İlişkin Süreçler ve Planlama
3194 sayılı İmar Kanunu bir alana ilişkin halihazır harita yapımından başlayarak, bu alanda yapılaşma ve kullanıma kadar süreçleri içermektedir. İmar Kanunu en genel anlamda harita, planlama, imar uygulaması, yapılaşma süreçlerini içermektedir. Bu süreç kendi içinde biraz daha detaylandırıldığında halihazır harita, planlama, imar programı, arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon planı), yapı ruhsatı, yapının denetimi, yapı kullanma izni olarak da sınıflandırılabilir. Genel anlamda birçok alanda yapı yapılması için böyle bir süreç izlenmekte ve bu sürecin kendi içinde istisnaları da bulunmaktadır.
İmarı bir bütün olarak içeren bu aşamalar arasında sürekli olarak bir ilişki kurmak, birbirlerine uygunluğunu kontrol etmek, her bir aşamayı birbirinin parçası şeklinde düşünmek gerekir. Her bir aşama aslında Kanunun başında belirtilen amaca ulaşmak yolunda bir araçtır. Bu aşamalardan birinin veya bir kaçının yerine getirilmemesi uygulamada sorunlara yol açmakta, yaşam kalitesi düşük, güvenliksiz, sağlıksız çevrelerin oluşmasına yol açmaktadır. Bu aşamaların her biri bir formalite, bir bürokratik iş olarak görülmemeli her bir aşamada amaç kalitenin artırılması, toplum yararının sağlanması olmalıdır.
Bir alanda herhangi bir ölçekte ve türde plan yapılması için öncelikle o ölçekte onaylı güncel halihazır haritaların ilgili idarece onaylanması gerekir. Planlar halihazır haritalar üzerine çizilir. Planlar plan notları, açıklama raporu ile bir bütündür ve birlikte değerlendirilmesi gerekir. Planlar 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yayımlanan Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine, diğer ilgili mevzuata, planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun olarak yapılır, yaptırılır, onaylanır. Bölge planı, çevre düzeni planı, nazım ve uygulama imar planı kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılır, yaptırılırken, mevzii imar planları mülk sahipleri tarafından da yaptırılmaktadır. Her tür ve ölçekteki plan kamu kurumlarınca onaylanmakta ve yürürlüğe girmektedir. Mevzii imar planının, üst ölçekli planı bulunan alan sınırları dışında yapılması zorunludur. Uygulama imar planların yapılması için öncelikle nazım imar planlarının yapılması ve uygulama imar planlarının nazım imar planına uygun olması gerekir.
Çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı yapılmadan önce, plan sınırları içinde bulunan alanların jeolojik-jeoteknik etütlerin yapılması ve ilgili idarece onaylanması gerekir. Planların hazırlanması sırasında elde edilecek diğer veriler ve araştırmalar gibi bu etütlerinde dikkate alınması ve plan kararlarının bu raporlara göre oluşturulması gerekir.
Arazi ve Arsa Düzenlemesi
İmar Kanunun arazi ve arsa düzenlemelerini açıklayan 18 inci maddesinde; hazırlanan imar planlarının araziye yansıtılarak, düzgün bir kentleşme ve yapılaşmanın sağlanması, imar planında yer alan ve düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, otopark, park, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların kamunun kullanımına açılması, inşaata müsait olmayan kadastral parsellerin imar parselleri haline getirilmesine ilişkin ayrıntılı hükümler yer almaktadır. İmar planlarının uygulanması için parselasyon planları önemli bir araçtır ve parselasyon planlarının uygulama imar planı kararlarına uygun olması gerekir.
İmar Kanununun 18. ve 23. maddeleri uyarınca, imar planı hükümleri çerçevesinde uygulama yapılabilmesi için parselasyon planı yapılarak imar parsellerinin oluşturulması gerekmektedir. Bu işlem yapılmadan kadastral parsel üzerinden inşaat ruhsatı düzenlenmesi söz konusu olmayıp, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yayımlanan ilgili yönetmeliklerde istisnai hallere ilişkin açıklamalara yer verilmiştir. Diğer taraftan, İmar Kanununun 15 inci ve 16 ıncı maddeleri ile belirlenen ifraz ve tevhit işlemleri, 18 inci madde kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi işlemi yerine geçecek bir işlem değildir. Bu maddeler uyarınca yapılacak işlemler, 18 inci madde uygulaması yapılarak imar parseli oluşturulmuş alanlarda gündeme getirilebilecek uygulamalardır.
İmar planlarının uygulanması, düzenli ve plana uygun gelişmeyi sağlamak amacı ile, öncelikle İmar Kanununun 18 inci maddesi uyarınca işlem yapılması ve imar parsellerinin elde edilmesi, kamu hizmet ve kullanım alanlarının kamu eline geçişinin sağlanması zorunludur.
3194 Sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi, umumi hizmet ve tesis alanlarının, düzenleme sahası içinde kalan ve en fazla % 40’a kadar olan bölümünün, o saha için hesaplanan DOP miktarı oranında ve bir hizmet karşılığı olarak, eşit olarak gayrimenkul sahiplerinden alınmasını öngörmüştür.
Bu madde hükümlerinin uygulanmasında önemli olan, imar planı bütününde hesaplanacak DOP oranının her düzenleme sahasında sağlanabilmesidir. Yani, kentsel değer artışının kente geri dönüşünde mülk sahipleri arasında adaleti sağlamanın bir yöntemi de bu olacaktır.
İfraz ve Tevhit
3194 sayılı İmar Kanununun ifraz ve tevhite ilişkin 15. maddesi ve parselasyon planlarına ilişkin 19. maddesi uyarınca imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit yapılabilmesi için öncelikle parselasyon planının onaylanması gerekmektedir.
İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan (Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkullar ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç) hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Bu suretle mal edilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir amaçla kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.
Plansız alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirlenen koşullardan düşük ifrazlara izin verilmeyeceği hükme bağlanmış olup, ilgili Yönetmelik olan “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği”nin 4., 5. ve 6. bölümlerinde ifraz ve tevhit şartları yer almaktadır.
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni
Yapı ruhsatı
İmar Kanununun 5 inci maddesinde, karada ve suda daimi veya muvakkat, resmi ve hususi, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile, bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisleri “yapı” olarak tanımlamıştır.
Kanunun 20. maddesi ile yapının;
Kuruluş veya kişilerce, kendilerine ait tapusu bulunan, arazi, arsa veya parsellerde,
Kuruluş veya kişilerce, kendilerine ait tapusu bulunmamakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis belgeleri ile ve imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği hükme bağlanmaktadır.
Bu madde hükmüne göre yapı yapılabilmesi için üç koşul vardır. Birincisi mülkiyetin belgelenmesidir. İkincisi yapılmak istenen yapının imar planı, yönetmelik ve diğer ilgili mevzuata uygun olarak ruhsata bağlanmasıdır. Üçüncüsü ise, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilmesidir.
21. maddesinde, İmar Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 27 nci maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınmasının mecburi olduğu, ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasının da yeniden ruhsat alınmasına bağlı olduğu,
22. maddesinde; yapı ruhsatı almak için ilgili idarelere yapı sahipleri veya kanunu vekillerince dilekçe ile müracaat edileceği, dilekçeye sadece tapu, istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesinin gerekli olduğu, belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verileceği, eksik ve yanlış olduğu taktirde müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışlarının yazı ile bildirileceği, eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatı verileceği,
26. maddesinde, kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verileceği, hüküm altına alınmıştır.
Yapı ruhsatı belediyenin en önemli uygulama ve kontrol araçlarındandır. Hazırlanan mimari, statik ve tesisat projelerinin fen, sağlık ve çevre şartlarına uygunluğu belediyece kontrol edilerek onaylanmaktadır. Onaylanan projenin kanuna, plana ve yönetmeliklere uygunluğu yapılaşmanın düzenli ve sağlıklı olmaları sonucunu da doğal olarak yaratacaktır.
Ruhsat tek başına bir belge değildir. Mülkiyete dair belgeler ve projeleri ile bir bütündür. Yapı ruhsatı konusunda bir diğer önemli husus da ruhsatın inşaata başlanmadan verilmiş olmasıdır. Yani, inşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat olmaksızın başlanamaz.
30 Ocak 2007 tarihli ve 26419 sayılı Resmi Gazetede İçişleri Bakanlığınca Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Kullanılmasına İlişkin Mecburi Standart Tebliği yayımlanarak, il özel idaresi, belediye veya organize sanayi bölgesi müdürlüğünün standart yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesinin eklerine uygun şekilde düzenleneceği öngörülmüştür.
İmar Kanununun 29 uncu maddesinde; yapı ruhsatının verildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmaması ve 5 yıl içinde tamamlanmaması ve ruhsatın bu süre içinde yenilenmemesi halinde, ruhsatın hükümsüz olacağı 31 inci maddesinde de yapı kullanma izninin verildiği tarihin inşaatın tamamlandığı tarih olduğu hüküm altına alınmıştır. Kanunun 29 uncu maddesinde “başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır” hükmü 5 yıllık süre için geçerli olup bu süreden sonra yeniden ruhsat düzenlenmesi sırasında yürürlükteki imar planı ve mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
Yapı ruhsatı ve eki projeler, imar hukukunda tek başına müktesep hak teşkil etmemektedir. Müktesep hak, yapının ruhsat süresi içinde, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılan kısmı için geçerli olup, bu husus Danıştay Kararlarına da konu olmuştur.
Yapılarda tadilat yapılması da, yeni bir ruhsat konusu olacağından yürürlükteki plan ve mevzuata uygunluk koşulunun aranması gerekmektedir.
Yapı kullanma izni
3194 sayılı İmar Kanununun 22 nci maddesi ile ruhsat alma şartları belirlenmiş olup, 30 uncu maddesinde, yapı tamamen bittiği taktirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı taktirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren ilgili belediye ve valilikten izin alınmasının mecburi olduğu, mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerektiği, bu maddeye göre verilen iznin yapı sahibinin kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmayacağı,
31. maddesinde, inşaatın bitme gününün, kullanma izninin verildiği tarih olduğu, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmayacakları, hüküm altına alınmıştır.
Yapı kullanma izninin kısmi olarak düzenlenebileceği, İmar Kanunu hükmüdür. Yapının tamamı veya tamamlanan kısımları için yapı kullanma izni düzenlenmesi sırasında, sadece bağımsız bölüme yapı kullanma izni düzenlenmesi söz konusu olmayıp, kullanıma hazır hale gelmiş bağımsız bölümlerle birlikte ortak kullanım alanlarının da kullanıma hazır hale gelmiş olması zorunludur. Yapının ortak kullanım alanları tamamlanarak kullanıma hazır hale gelmeden, yapının tamamının veya tamamlanan kısımlarının kullanılması mümkün değildir. Sadece bağımsız bölümler için kullanma izni düzenlenmesi halinde, yapının ortak kullanım alanlarının kullanma izni olmadığından, İmar Kanunu hükümlerine aykırı davranılmış olacak, Kanunun 29 uncu maddesi ile ilgili uygulamalarda da süre açısından aşılamaz sorunlarla karşılaşılacaktır. Zira, kısmi kullanma izni düzenlenmiş olması, 29 uncu maddedeki süreleri etkilememektedir.
Daha önce kısmi kullanma izni düzenlenmiş olması, yapının tamamının bitmesi sonrasında düzenlenmesi gereken ve yapının tamamının kullanılmasında sakınca bulunmadığını belirleyen yapı kullanma izninin ayrıca düzenlenmesi zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak daha önce kısmi kullanma izni düzenlenen yapı bölümleri için tekrar harç alınmaz.
Bir parselde birden çok yapı bulunması durumunda yapılardan birinde tespit edilen aykırılık, plan ve mevzuata uygun olarak inşa edilmiş diğer yapılara kısmi kullanma izni düzenlenmesini engellemez.
Yapı Kullanma İzni ile ilgili iş ve işlemlerde kullanılan standart form, gerek İmar Kanunu Yönetmeliklerinde yapılan değişiklikler, gerekse Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine uyum sağlamak üzere, yeniden düzenlenmiş ve 30 Ocak 2007 tarihli ve 26419 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak zorunlu standart olarak yürürlüğe girmiştir.
Kamu Yapıları
3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip imar Yönetmeliğinin Kanunun 26 ncı maddesine açıklık getiren 02.09.1999 tarihli ve 23804 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelikle değişik 59 uncu maddesinin birinci fıkrasında, kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere, mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti ve kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan proje göre ruhsat verileceği hüküm altına alınmıştır. 31.01.2000 gün 2023-86 sayılı Bakanlık Genelgesinin “Kamu Yapıları” başlıklı bölümünde de ayrıntılı bilgi yer almaktadır.
Bu fıkradan anlaşıldığı üzere; kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapılara ruhsat düzenlenebilmesi için, mülkiyete ilişkin belgenin ilgili idareye ibraz edilmesi, ruhsat talep edilen veya inşa edilmesi düşünülen yapının imar planında karar altına alınmış olması, avan projelerinin ve diğer resim, hesap ve belgelerin 57 nci maddede belirtilen imar durum belgesi ve ilgili idareden talep ve temin edilen benzeri belgelere, kanuna, yönetmeliklere ve diğer mevzuata uygunluğun ilgili idarece saptanmış olması, her türlü fenni mesuliyetin kamu kuruluşunda görevli mimar ve mühendislerce üstlenildiğine ilişkin olarak bu kişilerce yapı ruhsatı formunun imzalanmış olması gerekmekte veya bu tür yapıların fenni mesuliyetinin sorumluluğunu alacak kişilerin o kurum tarafından istihdam edilmesi gerekir. İlgili kurumda bu nitelikte bir eleman bulunmaması veya fenni mesuliyeti üstlenen kamu görevlisi teknik elemanların görev yerinin değişmesi durumunda, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca aynı uzmanlık konusuna uygun yeni bir kamu görevlisinin fenni mesuliyeti üstlenmek üzere atanması mümkündür.
Ancak, diğer tüm yapılarda olduğu gibi, kamu yapılarında da fenni mesuliyet üstlenilmesi için, her türlü ihtisas konusu ile ilgili olarak, mimar, inşaat mühendisi, makine mühendisi, elektrik mühendisi, gerektiğinde harita mühendisi ve peyzaj mimarı bulundurulması zorunludur.
Yapının avan projelerinin hazırlanabilmesi için öncelikle, ilgili idareden Yönetmeliğin 57 nci maddesinde belirtilen yapının yapılacağı yere ilişkin tüm belgelerin temin edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan, Yönetmeliğin değişik 59 uncu maddesinde de kamu kurum veya kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak olan karayolu, demiryolu, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santralı, sulama ve su taşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları (doğalgaz, petrol boru hattı vb.), silo, rafineri gibi enerji, sulama, doğal kaynaklar, ulaştırma hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol kulübesi, trafo, eşanjör, elevatör, konveyör gibi yapıların inşaat ruhsatına tabi olmadığı, bu tür tesislerin inşasına başlanacağının ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu tarafından mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye bildirilmesi gerektiği, hükme bağlanmıştır. Bu maddede sözü edilen “ulaştırma hizmetleri ile ilgili tesisler” ifadesi ile karayolu, demiryolu, tünel, köprü vb. tesisler kastedilmekte olup madde hükmü terminal, gar, otogar ve benzeri tesisleri, maddede sayılan tesislerle bağlantılı da olsa lojman, sosyal tesis,ve benzeri tesisleri kapsamamaktadır.
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptırılacak enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma tesislerinin bütün yapılarının ruhsatsız olarak yapılması mümkün değildir. Sadece, enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma hizmetleri kapsamında kalan; karayolu, demiryolu, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santralı, sulama ve su taşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları, silo, rafineri gibi yapılar ruhsatsız olarak yapılabilir. Ayrıca, yapılan değişiklik ile enerji, sulama, tabi kaynaklar ve ulaştırma ile ilgili tesislerin bütün müştemilatlarının ruhsatsız olarak yapılması engellenmiş, sadece bekçi kulübesi ile eşanjör, elavatör, konveyör gibi teknolojik bina tanımına girmeyen veya altında canlıların barınmadığı, faaliyetin ana unsuruna ilişkin müştemilat yapılarının ruhsatsız yapılabileceği, hüküm altına alınmıştır.
Ruhsatsız olarak yapılabilecek kamu yapı ve tesisleri ile ruhsata tabi kamu yapıları gibi 3194 sayılı İmar Kanununun 3 ve 26 ncı maddeleri kapsamında kuruluşun mülkiyetinde veya tahsis edilen alanda yapılacak olması ve plan kararına konu olması gerekmektedir.
Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesinde ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesinde; Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmayacağı, muhtarlık iznine tabi olduğu açıklanmıştır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinin (4) bendinde; belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı tanımlanmış olup;
43. maddesinde; Köy ve mezralar ile civarının yerleşik alan tespitinin bir defaya mahsus olmak üzere yapılacağı, bu sınırların genişletilemeyeceği ve genişletilmesine dönük olarak birleştirilemeyeceği,
46. maddesinde; bina cephe ve istikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tespitine köy ihtiyar heyetinin yetkili olduğu,
47. maddesinde; komşu mesafelerinin, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi, (ahır, samanlık, arabalık v.b.) oluşuna göre Köy İhtiyar Heyeti tarafından taktir ve tayin olunacağı,
50. maddesinde; ifraz edilmedikçe bir parsel üzerine köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamayacağı, ancak bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabileceği,
57. maddesinde; köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binalarının yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi olmadığı, ancak yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü alınmasından sonra, muhtarlıkça izin verilmesi ve bu izne uygun olarak yapının yapılmasının şart olduğu,
58. maddesinde ise; 57. maddede sayılanlar dışında kalan yapılar ile köy nüfusuna kayıtlı olmayanlar, köyde sürekli oturmayanlar ve köy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapıların yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi olduğu açıklanmıştır.
İMAR KANUNUNDA DENETİM
3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesi Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı ile yeniden düzenlenirken, aynı zamanda 28. maddesi de tamamıyla değiştirilmiştir. Ruhsatsız, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı yapılan yapıların yapı sahibi, yapı müteahhidi ve fenni mesullere yani yapı sorumlularına idari para cezası öngören 42. maddesi yapıların mevzuata aykırı yapılması durumunda gündeme gelmektedir. Oysa yapıların imar mevzuatına aykırı yapılmasını önleyecek tedbirlerin önceden alınması, yapıların imar planı ve imar mevzuatına uygun olarak yapılmasını sağlayacak bir sürecin tanımlanması gerekmektedir. Bu amaçla, yapıların sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir şekilde, imar planı ve imar mevzuatına uygun inşa edilmesini sağlamaya yönelik olarak İmar Kanununun 28. maddesinde değişiklik öngörülmüştür. Söz konusu değişiklik “İmar Kanunu ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 17 Aralık 2009 tarihli ve 27435 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Kanun ile; yapıların inşa sürecinde yer alan yapı müteahhidi, şantiye şefi ve özellikle fenni mesullerin görev ve sorumlulukları açıkça belirlenmiştir. Ayrıca 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşlarının görevleri ile yapı sorumluların görevleri arasında uyum sağlanmıştır.
Kanunda yapım sürecinde rol alan yapı sahibi, yapı müteahhidi, fenni mesul, şantiye şefi, fen adamları, usta ile kurumların görevleri ve sorumlulukları yeniden düzenlenmiştir. Yazıda; yapım süreci ile bu süreçte yer alan aktörlerin görev ve sorumluklarının neler olduğu, ne tür yenilikler getirildiğine değinilerek aralarındaki ilişkiler kurulacak ve değerlendirme yapılacaktır.
Şehir Plancısı, Mimar ve Mühendislerin Sorumlulukları
Kanunun birinci fıkrası ile harita, plan, etüt, proje hizmetlerinin yapım ve denetiminde görev alan şehir plancısı, mimar ve mühendislerin, yaptıkları işleri 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak gerçekleştirmekten sorumlu oldukları hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuata uymadıkları durumda şehir plancısı, mimar ve mühendisler kanun ile verilen sorumlulukları yerine getirmemiş olacaklardır.
Yaşanabilir, kaliteli çevreler elde edilebilmesi için, yapının plan bütünü, çevresi ile birlikte ele alınması gerekir. Meslek adamları diğer mesleklerin yaptığı iş ve işlemlerden bilgi sahibi olmaları yanında, imar süreci içinde diğer mesleklerin dilinden anlamaları gerekir. Ayrıca imar sürecinde rol alan şehir plancısı, mimar ve mühendislerin mimarlık ve mühendislik hizmetlerini, yasal düzenlemelere uygunluğu kadar, meslek ilkelerine, meslek etiğine uygun olarak yapmaları gerekir.
Yaşam kalitesi yüksek çevreler ve yaşanabilir yapılar ancak plan, uygulama, yapım, kullanım, denetim sürecinin niteliğinin, ilişkisinin artırılması, otokontrolün sağlanması ile mümkün olacaktır. Yapıların sadece bir noktada denetim mekanizmalarının işletilmesi ile denetlenmesi istenilen amaca ulaşılmasını engelleyecektir. Her bir aşamanın kendi otokontrolünün süreç içinde kurgulanması gerecektir. Yapılan işin denetimi kadar, süreçte rol alan şehir plancısı, mimar ve mühendislerin denetimi ve niteliğinin artırılması da önemlidir.
Fenni Mesullerin Sorumlulukları
Yürürlükten kaldırılan 28. madde, fenni mesullerin görevlerini yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmaması halinde aykırılığı ilgili idareye bildirmekle sınırlı idi. Yeni düzenleme ile fenni mesullerin, yapının inşaat ve tesisat işleri ile kullanılan malzemelerin denetimini, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile uyumlu olarak üstlenmesini öngörmüştür. Ayrıca fenni mesuller yapının uygulama imar planı, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere, İmar Kanununa ve ilgili mevzuata uygun olarak inşa edilmesini denetlemekle sorumlu kılınmıştır. Fenni mesuller yeni düzenleme ile; sorumlulukları yasa ile genişletilmiş, yapıların sağlıklı, güvenli inşa edilmesinde önemli görevler verilmiştir. Fenni mesuller sadece yapım işi yanı sıra, yapılacak yapının uygulama imar planı kararlarına uygun olarak inşa edilip edilmediği, aplikasyonu gibi hususlarda da yetkilendirilmiş, denetimin imar süreci bütününde yapılması amaçlanmıştır.
Fenni mesuller yapıların denetimini kamu adına gerçekleştirmektedir. Yapıların denetiminde, mimari, statik, mekanik, elektrik olmak üzere en az dört alanda fenni mesul bulundurulmak zorundadır. İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri daha fazla alanda fenni mesul bulundurulmasının da önünü açmakta, herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Öncelikle yapıya başlamadan önce, fenni mesullerin belirlenmesi ve ruhsat formlarının ilgili bölümlerinin doldurularak imza altına alınması gerekir.
Fenni mesulun istifası halinde, yeni mesul atanmadan yapının devamına izin verilemeyeceği de yasa içinde öngörülmüştür. Fenni mesuller kamu adına bu görevi yaptıklarından, istifalarının zorunlu gerekçelere ve belgelere dayandırılması gerekir. Fenni mesul görevini bırakması halinde, daha önceki yapılan işlemlerden sorumlu olduğu gibi yeni düzenleme bu konuda yeni atanan fenni mesule de sorumluluklar getirmektedir. Yeni fenni mesul daha önce yapılan işlerde eksiklik varsa bunların giderilmesini sağlayarak, inşaatın devamında görev alması gerekir. Burada amaç, fenni mesullerin görev süresi içinde sorumluluk alanlarını belirlemek, yapının denetim gözetiminde, mevzuata uygun inşa edilmesini sağlamaktır.
Fenni Mesullerin Görevleri
Fenni mesuller görevlerini istenilen düzeyde yerine getirmeleri için yapım aşamalarında yapı yerinde bulunmaları zorunludur. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 57. maddesinde fenni mesullerin işleri tanımlanmış ve fenni mesullerin yapı denetim defteri tutmaları gerektiği belirtilmiştir. İmar Kanununun 28. maddesi uyarınca fenni mesuller yaptığı işleri ve tespitleri bu deftere işlemek ve idareye vermekle yükümlüdür. Fenni mesullerin işlerini nitelikli yapmaları için, anılan Yönetmelikle denetleyecekleri yapım işine yönelik olarak m2 sınırlaması ve mesafe koşulu getirilmiştir.
Fenni mesuller yapı kullanma izni belgesi alınmadan önce kendi uzmanlık ve çalışma alanına göre rapor hazırlamak zorundadır. Yapının inşaat ve tesisat işleri ile kullanılan malzemelerin uygulama imar planı, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere, İmar Kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak inşa edildiğine ilişkin her bir fenni mesulce rapor düzenlenmesi ve idareye verilmesi gerekir. Bu rapor olmadan fenni mesuller görevlerini tamamlamış sayılmazlar.
Fenni mesullerin, aynı zamanda ve aynı yapıda yapım sorumlusu olarak yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı görevlerini üstlenemeyecekleri ve yapı sahibinin kendi yapısında fenni mesul olamayacağı hüküm haline getirilerek, yapım ve denetim süreçlerinin birbirinden ayrılması sağlanmıştır.
Belediye ve İl Özel İdarelerin Denetime İlişkin Sorumlulukları
Bilindiği üzere belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında il özel idaresi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmesi ve denetim süreçlerinde yetkili ilgili idarelerdir. İdare, yapım işlerinin denetimi, fenni mesullerce gerçekleşse dahi, denetim işinden dolayı sorumluluğu ortadan kalkmamaktadır. İlgili idare, fenni mesullerin sorumlu olduğu gibi, yapının imar planı, ruhsat eki projelere, İmar Kanunu ve imar mevzuatına uygun olarak yapımından sorumludur.
İlgili idare, yapım işinde rol alan yapı müteahhidini, fenni mesulu her aşamada denetlemekle ve gerekli işlemlerin yerine getirilmesini sağlamakla görevlidir. Ayrıca gerekli idari para cezası vermeye de yetkilidir. İdare yapı kullanma izni düzenlemeden önce, yapının yerinde bulunarak fenni mesullerden rapor istemek, gerekli tespit ve değerlendirmeleri yapmak zorundadır.
İMAR KANUNUNUN 32. MADDE UYGULAMASI
3194 sayılı İmar Kanununun 20, 21 ve 22. maddelerinde yapı ruhsatiyesi ve ruhsat alma şartları açıklanmış olup, yapının yapılmasına başlanmadan önce mutlaka ilgili idareden ruhsatın alınması ve Kanunun 29. maddesi ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 12. maddesinde belirtilen süreler içinde yapının tamamlanması, tamamlanamayacağı durumlarda da ruhsat yenilemesi yapılması gerekliliği ifade edilmiştir. İmar Kanununun 32. maddesi ruhsatsız veya ruhsat ve eki projelere aykırı olarak inşaat yapanlar hakkındaki prosedürün nasıl olacağını açıklamaktadır.
Buna göre, bir yapının ruhsatsız veya ruhsat ve eki projelere aykırı olduğunun ilgili idarece farkına varılmasından sonra idare tarafından inşaatın durum tespiti yapılıp, yapının mühürlenmesinden sonra en geç bir ay içerisinde yapının ruhsatlı veya ruhsat ve eki projelere uygun hale getirilmesi istenir eğer uygun hale getirilirse, mühür kaldırılıp inşaatın devamına izin verilir. Eğer yapı mevzuata uygun hale getirilmez ise yapı yıktırılır ve masrafI yapı sahibinden tahsil edilir.
İmar mevzuatına aykırı yapılara 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42. maddelerinin uygulanması zorunludur. Her iki madde hükmü, mevzuata aykırı bir durum söz konusu olduğunda uygulanması zorunlu hükümler olmakla birlikte, sonuçları itibariyle farklı hükümlerdir. Şöyle ki; Kanunun 32. maddesinde belirtilen süreler içinde yapının mevzuata uygun hale getirilmesi, 42. maddede belirtilen para cezalarının uygulanması zorunluluğunu ortadan kaldırmayacağı gibi, mevzuata uygun hale getirilmeyen bir yapıya, para cezası ödenmiş olsa dahi, ruhsat düzenlenmesi ya da inşaatına devam etmesine izin verilmesi mümkün değildir
İMAR KANUNUNDA İDARİ MÜEYYİDELER
Anayasa Mahkemesinin 17.4.2008 günlü, 2005/5 Esas sayılı ve 2008/93 Karar sayılı kararı ile; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin birinci fıkrasının “…500 000 TL. dan 25 000 000 liraya kadar para cezası verilir” bölümünün Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar verilmiştir. Ayrıca, kararda iptal edilen hükmün doğuracağı hukuksal boşluk kamu yararını ihlal edici nitelikte görüldüğünden, Anayasa’nın 153. maddesinin üçüncü fıkrasıyla 2949 sayılı Yasa’nın 53. maddesinin dördüncü ve beşinci fıkraları gereğince iptal hükmünün, kararın Resmi Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dört ay sonra yürürlüğe girmesi öngörülmüştür. Karar 5 Kasım 2008 tarihli ve 27045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış ve dört ay sonra olan, 5 Mart 2009 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
İmar Kanunu’nun 42. maddesi, 17 Aralık 2009 tarihli ve 27435 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “İmar Kanunu ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile değiştirilmiştir. Anılan Kanunun 2. maddesi ile, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42 nci maddesi “idari müeyyideler” başlığı ile birlikte tamamıyla değiştirilmiştir. İmar Kanunu’nun 42. maddesi 17 Aralık 2009 tarihinde yürürlüğe girdiğinden, İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 5 Mart 2009 ve 17 Aralık 2009 tarihleri arasında uygulanmasında hukuksal boşluk doğmuştur. Bu tarihler arasında, imar mevzuatına aykırı olan yapılara muttali yani haberdar olunması halinde, para cezalarının uygulanması mümkün olmayacaktır.
İmar Kanununda yapılan değişiklik sonucunda Anayasa Mahkemesi kararında yer alan gerekçeler de dikkate alınarak para cezalarına yönelik olarak aşağıda yer alan düzenlemeler getirilmiştir.
Cezaların Karara Bağlanması
İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca imar mevzuatına aykırı olduğu tespit edilen yapıların, tespit edildiği, tutanak düzenlendiği tarihten itibaren on iş günü içinde encümene iletilmesi ve bu süre içinde cezaya ilişkin kararın alınması zorunludur. Aksi halde, bu süreye uyulmadığı durumlarda, sürenin aşılması halinde, şekil yönünden yasanın amir hükümleri yerine getirilmemiş olacaktır. Bu düzenleme ile, mevzuata aykırılığı tespit edilen yapının idare tarafından bekletilmeden cezaya ilişkin kararın ivedilikle alınması öngörülmüştür. Sürenin, on gün yerine, iş günü sayısı dikkate alınarak hesaplanması gerekir.
Mevzuata Aykırı Kısmın Hesaplanması
İmar mevzuatına aykırı yapıyla ilgili para cezası, yapının inşaat alanı üzerinden, aykırılığa konu alan dikkate alınarak hesaplama yapılacaktır. Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alanın dikkate alınacağı öngörülmüştür. Yapıdaki mevzuata aykırılık, kapladığı alan dışında, aynı zamanda yapının tamamını veya bir bölümünü etkiliyorsa aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınarak hesap yapılması gerekir. Örneğin taşıyıcı sistemdeki bir aykırılık yapının tamamını etkiliyor, sonuç itibariyle yapının tamamında bir yıkım gerektirecek bir konu ise para cezasının hesaplanmasında yapının tamamının hesaplanmasında yarar görülmektedir. Mevzuata aykırılığın giderilmesi sadece mevzuata aykırı kısımları değil, başka alanları da etkiliyorsa bu alanların hesaba katılması gerekir.
Para Cezaların Hesaplanması
Öncelikle mevzuata aykırılığı tespit edilen yapının, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42 nci maddesinin (a) veya (b) bentlerinde ifade edilen mevzuata aykırılığın inşaat alanı üzerinden hesaplanmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Kanunun 42 nci maddesi uyarınca para cezası, maddenin (a) veya (b) bentlerinden hangisinin kapsamında kaldığının tespiti ile temel (birim, asgari) ceza miktarının belirlenmesi, cezayı artırıcı hususlar olarak sıralanan (c) bendinde belirlenen oranlar çerçevesinde hesaplanan miktarlar temel ceza miktarına eklenerek, uygulanacak toplam para cezası miktarı hesaplanmalıdır.
Mevzuata aykırılığı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olan yapılarda, 42 nci maddenin (a) bendine göre; mevzuata aykırılığın her bir metrekaresinin, (a) bendindeki yapı sınıf ve gruplarına göre belirlenen ceza rakamı ile çarpılmak suretiyle temel para cezasının belirlenmesi, daha sonra bu temel para cezasına, para cezasını artırıcı sebepler olarak yapının (c) bendinde sıralanan koşulların hangilerini kapsadığı belirlenerek, bu koşullara ilişkin oranlar kadar ayrı ayrı cezai miktar ilave edilmesi suretiyle, uygulanacak nihai toplam para cezası miktarının belirlenmesidir.
42 nci maddede yapılan düzenleme çerçevesinde, yapı sınıf ve grupları için maddenin (a) bendinde belirtilen birim m² ceza miktarları, idarece, her yıl 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 298 inci maddesi hükmü uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında Türk lirasının küsuru da dikkate alınmak suretiyle artırılarak uygulanması gerekir.
Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan uygulamalar için, birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin % 20’si kadar temel (birim, asgari) para cezasının hesaplanması, temel para cezasına, (c) bendinde sıralanan unsurlardan hangisini içeriyorsa, o hususun karşısındaki oranlar kadar ayrı ayrı ilave edilmek suretiyle toplam para cezası belirlenir.
Yapıların Niteliğinin ve Sınıfının Dikkate Alınması
Anayasa Mahkemesi kararına göre, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ uyarınca belirlenen sınıf ve gruba göre para cezaları farklılaşmaktadır. Tebliğde; mimarlık hizmetlerine esas olan yapı sınıflandırmaları yapılmakta ve her bir yapı sınıfı kendi içinde gruplara ayrılarak, yapı yaklaşık birim maliyetleri belirlenmektedir. Tebliğde yer almayan yapılar için projelerin metraj ve keşfi usulüne göre hesaplanması gerekir.
İnşaat Alanı Üzerinden Hesap Edilemeyen Aykırılıklar
Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesap edilemeyen yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı olan yapılara da para cezası verilmesi öngörülmüştür. Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan İnşaat ve Tesisat Analiz ve Birim Fiyat Listesine göre para cezasının hesaplanması gerekir. Bu hüküm ile cezanın kapsamı genişletilmiş, yapılarda mevzuata uygun malzeme kullanılması amaçlanmıştır.
Cezaları Artırıcı Hususlar
Anayasa Mahkemesi kararında yer alan gerekçelere dayanılarak, yapının ruhsatsız, ruhsat eki projelere veya imar mevzuatına aykırılığı yanı sıra cezayı artıran ilave hususlarda yasayla düzenlenmiştir.
Mülkiyet Durumu: Bilindiği üzere yapının inşasına başlanılmadan, ruhsat alınmadan önce hisse maliklerin her birinin muvafakatinin alınması gerekmektedir. Mülkiyet sahiplerinin, hissedarların izni alınmaması, başkalarının arazilerine veya hazine arazilerine, kamu mülkiyetindeki arazilere yapı yapılması halinde cezalar yasada belirlenen oranlarda artırılmaktadır.
775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 18 inci maddesi ile, İmar Kanunu’nun 42 nci maddesi sonuçları ve yaptırımları açısından birbirinden farklı uygulamalar olduğundan, koşullar oluşması halinde her iki yasayı birlikte uygulamak mümkündür.
Planlama: Mevzuata aykırı yapı, uygulama imar planı bulunan bir alanda ve uygulama imar planında kamu tesis alanı veya umumi hizmet alanı olarak karar getirilmiş bir kullanımda yapılması durumunda cezalar artırılmaktadır. Burada amaç, uygulama imar planlarında kamu veya umumi tesis alanı olarak belirlenen alanların kamu eline geçişinin sağlanarak, herkesin kullanımına açılmasının önündeki engellerin kaldırılması ve caydırıcı olmasıdır.
Can ve Mal Güvenliği: Mevzuata aykırı bir yapı sadece mevcut hali ile değil, öngörülen bir afet tehlikesi karşısında güvenli bir yapı değil ise, can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa ceza oranı belirlenen temel cezanın bir katı kadar artırılmasını içermektedir.
İzin: 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapıların inşa edilmesi için yapı ruhsatı alınması gerekmektedir. Ruhsatsız yapılacak yapıların yapılmasını önlemek, caydırıcı olmak için ruhsatsız yapılacak yapılarla ilgili ceza oranları diğer unsurlara göre yasada daha fazla oranda tanımlanmıştır. Ruhsat alarak inşaata başlanmış, tamamlanmış ya da tamamlanmamış ya da ruhsat süresi dolmuş yapılarda, tadilat ruhsatı alınmadan yapılan mevzuata aykırılıkları ruhsatsız yapı kapsamında değerlendirmemek gerekir.
Kullanım: İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı alarak inşaat faaliyetleri tamamlanmış ancak yapı kullanma izin belgesi alınmadan kullanılan veya kullanılmayan yapılar için de ceza oranları farklılaşmaktadır.
Çevre: İlgili idarelerce mevzuata aykırı yapının çevre ve görüntü kirliliğine neden olması durumunda yasada belirlenen oranda ceza miktarı artmaktadır.
Alanın Özelliği: Mevzuata aykırı yapı gerek imar planı kararları gerekse özel yasalar uyarınca yapılaşmaya yasaklamış bir alanda ise ceza belirlenen oranda artmaktadır. Planlarda yapı yasaklı alanlar veya birinci derece doğal sit alanları bu kapsamda değerlendirilebilir. Diğer taraftan Türk Ceza Kanununda belirlenen, özel yasalarla belirlenmiş organize sanayi alanı, turizm merkezi gibi özel imar rejimine tabi alanlarda mevzuata aykırı yapı yapmak ceza miktarını artıran ilave diğer bir unsurdur.
Yapı Sorumlularına Yönelik Cezalar: İmar Kanunu’nun 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41 maddelerde yer alan sorumlulukları yerine getirmeyen veya bu maddelere uymayan yapı veya parsel sahibi, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine ve şantiye şefine maktu para cezaları öngörülmektedir. Bu para cezaları fiilin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması, can ve mal güvenliğini tehdit etmesine göre artırılmaktadır.
42 inci maddenin 3 üncü fıkrasında, 32 inci maddeye atıfta bulunularak, 32 nci madde hükümleri uyarınca yapıdaki mevzuata aykırılığı, idareye bildirmeyen fenni mesullere ya da bir aylık yasal süre içerisinde plan, ruhsat ve eklerine uygun hale getirmeyen yapı sahibine maktu olarak para cezasını öngörmektedir.
Yasada yapım sürecinde hiçbir şekilde uygulamada bulunmayan yapı sahibinin sorumlulukları kaldırıldığından cezada bu kapsamda değerlendirilmiştir. Yapı sahibinin görev üstlendiği ve sorumluluk aldığı yapım işlerinden dolayı cezalarda tanımlanmıştır.
Aynı Suçtan Birden Fazla Ceza Uygulamama; Aynı suç kapsamında birden fazla ceza uygulanamayacağı ilkesinden dolayı, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184 üncü maddesi hükmü uyarınca mahkûm olanlara, aynı fiil nedeniyle 42 inci madde hükmü çerçevesinde düzenlenerek tahsil edilen idari para cezası bedeli, faizsiz olarak iade edilmelidir. Türk Ceza Kanunu’nun 184 üncü maddesine göre mahkumiyet alıp cezası para çevrilenler de bu kapsamda düşünülmelidir.
Kırsalda Mevzuata Aykırı Yapıların Cezalarında İndirim
İmar Kanunu’nun 27 nci maddesine göre köy yerleşme alanı sınırları içinde, köyün nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından yapılan ruhsatsız yapılar ile ruhsata tabi tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki aykırılıklar için verilecek olan idari para cezası da aynı şekilde hesaplanmaktadır. Yani Kanunun 42 nci maddesi uyarınca para cezası, maddenin (a) veya (b) bentlerinden hangisinin kapsamında kaldığının tespiti ile temel (birim, asgari) ceza miktarının belirlendikten sonra, cezayı artırıcı hususlar olarak sıralanan (c) bendinde oranlar çerçevesinde hesaplanan miktarlar temel ceza miktarına eklenerek, uygulanacak toplam para cezası miktarı hesaplanmaktadır. Ancak toplam para cezası miktarının beşte biri alınarak para cezası karara bağlanmaktadır.
Sonuç olarak, imar mevzuatına aykırı yapılan yapılara uygulanacak cezalar adaletli olacak şekilde açıkça tarif edilmektedir. İdareler tarafından uygulanacak cezaların keyfiliğinin önlenmesi için belirgin, somut koşullara yer verilmektedir. Cezalar aykırılık üzerinden hesaplanmak sureti ile, aykırılığın niteliğine, insana ve çevreye etkisi ve konumuna göre yapı yaklaşık maliyetinin en az % 4 ile en fazla % 25 olacak şekilde caydırıcı olması amaçlanmaktadır. Mevzuata aykırı yapının insan, çevre açısından yaratacağı olumsuz koşullarda dikkate alınarak cezanın artırılması öngörülmektedir. İlgili idareler tarafından yasanın hükümlerinin uygulanması için öncelikle tutanakların doğru tutulması, tespitlerin gerekli ayrıntıları, çizimleri, belgeleri içermesi gerekir. Aksi halde verilen cezalar yargı tarafından iptale konu olabilecektir.
PLANLAR İLE YÖNETMELİKLER ARASINDAKİ İLİŞKİ
Bakanlığımızın 31.10.2008 tarih ve 1734/9089 sayılı Genelgesinde; Tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümlerin, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği dışında, uygulama imar planı hükmü ile veya büyükşehir belediyeleri veya diğer idarelerin İmar Yönetmelikleri ile veya başkaca bir yolla değiştirilmesi uygulamada kargaşaya yol açtığı açıklanarak plan notlarının ve büyükşehir belediyesi imar yönetmeliklerinin Tip İmar Yönetmeliğinin tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümleri gibi temel kurallarına uygun olmak zorunda olduğu belirtilmiştir. Yine aynı genelgede belirtildiği üzere; Büyükşehir belediyelerince yapılacak imar yönetmeliği revizyon çalışmalarında; Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin genel hükümlerine, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümlerine aykırı hükümlere yer verilmemesi, Tip İmar Yönetmeliği’nde parsel ve yapılaşmaya ilişkin olarak belirlenen azami veya asgari sınırların, uygulama imar planı ile hüküm getirilmeksizin sadece yönetmelik hükmü olarak aşılması uygun mütalaa edilmemektedir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 16. maddesinin birinci fıkrasının, 1.bendinde taban alanı, 2. bendinde TAKS, Yönetmeliğin 13/7/2000 tarih ve 24108 sayılı R.G. de yayımlanan yönetmelik ile değişik 4. bendinde KAKS tanımları yapılmış olup, uygulamada birliktelik açısından plan notlarında bu tanımlara uyulması, herhangi bir ek ya da değişiklik yapılmaması zorunludur. Anılan yönetmeliğin 2. maddesi uyarınca da tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümlerle ilgili olarak imar planına plan notu konulamayacağından, belediyelerin de bu yönde karar almaması gereklidir.
Belediye Meclislerinin, plan müellifinin yerine geçerek, imar planına eklenmek üzere plan notu oluşturmaları mümkün değildir. Öncelikle plan ve plan notlarının bir bütün olduğu ve plan notlarında yapılacak herhangi bir değişiklik ya da ilavenin plan değişikliği hükümlerine ve sürecine tabi olduğu bilinmelidir. Ayrıca plan notlarının, tüm şehrin imar planlarına işlenmek üzere değil, her bir uygulama imar planı için kendine özgü koşulları dikkate alınarak ve kendi içinde incelenerek belirlenmesi gerekmektedir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 3. Maddesi ile Belediyeler İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, 10. Maddesi ile uygun gördüğü yerlerde yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye yetkili kılınmıştır.