Kentsel Dönüşüm Sürecinde Haberiniz Olmadan Daireniz Satılabilir Müteahhite Verilebilir
16.05 2012 tarihinde 6306 sayılı kısaca Kentsel Dönüşüm Kanunu kabul edilip sonrasında yayımlanarak yürürlüğe girdi. Aynı kanunun uygulanması ile ilgili üç yönetmelik kabul edildi ve halen Kentsel Dönüşüm ile ilgili olarak, uygulama bu yasa metinleri çerçevesinde sürdürülüyor.
Kentsel Dönüşüm Yasa ve yönetmelikleri, baştan itibaren eleştirilere maruz kalmış, konu ile ilgili Yüksek Mahkemeler tarafından henüz içtihatların oluşmaması sebebiyle, ilerde yaşanacak ihtilaflarda çözümün ne şekilde olacağı konusunda uzmanlar arasında görüş ayrılıkları çıkmıştı. Makalemizde 6306 Sayılı Kanun gereği tebligatların yapılma usulü ile ilgili sorun teşkil edebilecek hususlar irdelendikten sonra, özet olarak sürecin nasıl işlediği anlatılacaktır.
Genel olarak tebligatlara ilişkin sorunlar; kanunun sistematiği içinde
Riskli Yapı Tespiti
Tapu Müdürlüğü’nce riskli yapı şerhinin işlenmesi
Yıkım tebligatları
Maliklerin uygulama toplantılarına daveti
Toplantı sonuçlarının bildirilmesi
Karara katılmayanların paylarının açık arttırma yoluyla satılması aşamalarında yoğunlaşacaktır.
Yukarıda sayılan aşamalardan haberdar olan hak sahibi, kanuni ölçülerde idari ve hukuki itiraz haklarına sahiptir.
Ancak doğaldır ki itiraz haklarınızı kullanabilmeniz için, yukarıda bahsettiğimiz kararlardan haberdar olmanız gerekir.
6306 Sayılı Kanun 6. madde 10. fıkrada’’ bu kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır. Hükmünü getirmiştir. Buna göre sayılan her türlü karar, hak sahibinin mernis adresine gönderilecektir. Mernis adresinizde Ulusal Veri Tabanında kayıtlı olan adresinizdir. Siz o adreste tebligat zamanında bulunmasanız bile, ya da örneğin tatil amacıyla geçici bir süre ayrılmış olsanız dahi tebligat muhtara bırakılacak, kapınıza bir ihbarname yapıştırılacaktır. O tarihten itibaren yukarıda bahsettiğimiz kararlara karşı itiraz süreleriniz başlamış olacaktır.
Sizin haberiniz olmadan, hak sahibi olduğunuz binada riskli bina tespiti yapılabilir, yıkım tebligatları gelebilir, diğer malikler toplantı yapıp müteahhitle anlaşabilir, yapılacak yeni binada dairenizin konumu hatta arsa payı bile değişebilir. Tebligatlar mernis adresine yapıldığı için ,hukuksal korumadan yoksun kalırsınız.
Bu sebeple hak sahibi olanların, mernis adreslerinde oturmuyorlarsa, adreslerini güncellemeleri, geçici olarak adreslerinden ayrılanların bu konuda en azından muhtarlığa bildirimde bulunmaları vatandaşların yukarıda bahsettiğimiz hak kayıplarına uğramalarını önleyecektir
Tebligatlar konusunda yazdığımız konulara dikkatinizi çektikten sonra, aşağıda Kentsel Dönüşüm sürecinin ilgili kanun ve yönetmelik hükümleri çerçevesinde nasıl işlediğine dair özet bilgi sunuyoruz.
-Kentsel Dönüşümün amacı, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışında bulunan riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşmasını sağlamak olduğunu Kanun’un ilk maddesinden anlıyoruz.
-Üzerinde yapı bulunmayan arazi parçası kentsel dönüşümün konusu değildir. Ancak üzerinde riskli yapı bulunan komşu parselle, tevhit(birleştirme işlemi ) uygulanabiliyorsa, birleşen tüm arsalar kentsel dönüşüm avantajlarından istifade edebilirler.
-İskansız, kaçak dediğimiz taşınmazlar bulunan arsalar içinde aynı koşullarda Kentsel Dönüşüm avantajlarından yararlanabilir. Kanun bu konuda ayırım yapmamıştır.
-Riskli yapı tespitinin yapılması konusunda kat malikleri anlaşamıyorlarsa, maliklerden birisi yasa ve yönetmeliklerdeki prosedürleri takip ederek bu tespiti yaptırabilir.
-Riskli yapı tespitine ilişkin rapor Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından kontrol edildikten sonra eksiklik taşımıyorsa Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir. Müdürlük tüm hak sahiplerine taşınmazların hanesine ‘’riskli yapı’’ şerhinin işlendiğini, 60 günlük süre içinde binanın idarece yıkılabileceğini ve bu tespitlere karşı 15 gün içinde itirazda bulunulabileceğini bir yazı ile bildirir. Bu aşamalar geçildikten sonra İdare tarafından toplamda 60+30 günlük süre verilerek maliklerin yıkım işlemini uygulamaları, aksi takdirde binanın kamu gücü ile bizzat idare tarafından yıkılacağı hususu tebliğ edilir. Yıkım işlemi malikler tarafından gerçekleştirilmezse mülki amirlik tarafından yapılır.
-Malikler arasında bu konuda oybirliği ile anlaşma sağlanmadığı hallerde. Yönetmelik yapılacak toplantılarda, yeni usul ve kurallar getirmiştir. Bu aşamada yapılacak toplantılarda Kanun; 2/3 kuralı çerçevesinde binanın yeniden yapımı konusunda seçilecek müteahhit, yeni binada bağımsız bölümlerin konumu, karara katılmayan maliklerin arsa payı satışı, yüzölçümlere dair kararları alabileceklerine cevaz vermektedir.
-Bu toplantılara katılmayan ya da 2/3 çoğunluk görüşüne katılmayanların, karara katılmaları ihtar edilecek 15 gün içinde karar kabul edilmezse arsa payları açık arttırma suretiyle satılacaktır.
Av. İrfan Niğdeli - İstanbul Hukuk Bürosu