Hedef, 10 yılda 10 milyar $'lık büyüklüğe ulaşmak
Avrupa ve ABD'de yıllardır kullanılan Türkiye'de ise geçen yıl Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) çıkardığı düzenlemelerle altyapısı oluşturulan gayrimenkul yatırım fonlarının geleceğini 24 Gayrimenkul'ün Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Yeniay ve Genel Müdür Erdem Güler ile konuştuk. 24 Gayrimenkul Türkiye'de yeni devreye giren gayrimenkul yatırım fonlarına ilk adım atan şirketlerden. Primo adını verdikleri fonla işe başlayan şirket bu yıl kişiye özel ve kira fonu gibi alternatif yatırım araçları oluşturmayı planlıyor.
Yerli ve yabancı yatırımcıların bu fonlara ilgisi var mı?
Son dönemde konut piyasasında yabancı yatırımcıların girişinde büyük handikaplar olduğunu duyuyoruz. Yabancılara yanlış yatırımlar yaptırılıyor. Söylendiğinden çok farklı ev satılıyor. Bu yumurtlayan tavuğu kesmek gibi bir şey. Gayrimenkul sektörü emekleme döneminde. O nedenle de yerli ve yabancı yatırımcıları doğru şekilde sektöre çekmek lazım. Gayrimenkul yatırım fonları SPK tebliği ile düzenlendi. Sınırları, çerçevesi, kimlerin nasıl giriş yapacağı, şirketlerin nasıl kurulacağı, teminatların nasıl verileceği hepsi tebliğde var. Yani altyapı hazır. Gayrimenkul fonları yatırımcılar açısından güvenli liman. Bu fonların ne tür yatırım yapacağına da yatırım komitesi karar veriyor. Değerlemeleri SPK lisanslı uzmanlar yapıyor. Şirketlerin risk yapısı her gün denetleniyor. Dolayısıyla, bu fonlar devlet güvencesiyle profesyoneller kanalıyla yatırım yapmaktır.
TURİZMDE FIRSAT VAR
Borsada GYO'lar var. Bu fonlar yerine yatırımcı uzun vadede orada kazanamaz mı?
Gayrimenkul fonları, GYO'ların rakibi değildir. GYO'lar gayrimenkul geliştirir, fonlar ise direkt gayrimenkulle ilgilenir. Borsada var olan GYO'ların yatırımcıları konjonktürel spekülasyonlardan etkilenebilir. Borsalardaki iniş-çıkışlar fonları etkilemez. GYO'lara ortak olunca orada yönetim sıkıntıları, vesayet davaları her şey borsaya yansıyor. Gayrimenkul yatırım fonları ise daha korunaklı limandır. Borsada yerli yatırımcının kalış süresi 27, yabancınınki ise 270-280 gün. Gayrimenkulde 1 yıl kısa zamandır. Fona yatırım yapanların 3-5 yıl kalması gerekir. Toplulaştırma süreçleri hesaba katıldığında ancak o zaman değerleme tamamlanır. Türkiye'de şu anda turizm sektöründe bir sıkıntı var. Ama aynı zamanda yatırımcı için bir fırsat. Yerli ve yabancı yatırımcıları buradaki yatırımlara yöneltmemiz gerekiyor.
Gayrimenkul yatırım fonları ne kadarlık bir büyüklüğe ulaşır?
5 yılda 30-40 milyar dolara ulaşır. Yıllık bu kanalla 10 milyar dolar daha kaynak girişi olacağını düşünüyoruz.
SPK'NIN 1 MİLYON TL ŞARTI VAR
Genel Müdür Erdem Güler de bu fonlara yatırım yapacak kişilerin 'nitelikli yatırımcı' olması gerektiğini belirterek, "SPK, tebliğinde tanım yaptı. 1 milyon TL mevduatı olan girebiliyor. Herkes gelip yatırım fonu alamıyor. Bizim fona giriş bedelimiz aslında daha düşük. Bizim kuralımız 100 bin TL, belki ileride en küçük basamak 10 bin TL olabilir. Ama SPK tebliğine göre 1 milyon TL'nizin olduğunu da beyan etmek zorundasınız. SPK, bu enstrüman kolay likit olamayacağı için dayanma gücü olan ve kenarda parası olan yatırımcıyı bu alana almamızı istiyor" dedi.
GAYRİMENKUL TÜRKİYE'NİN CAN SİMİDİ
İnşaat tarafında ne yapıyorsunuz?
15 sözleşmesi yapılmış yatırım alanı var. Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı işlerimiz de sürüyor. Atakent, Halkalı, Güneşli, Yenibosna, Büyükçekmece, Zeytinburnu, Şişli, Bahçelievler de şantiyelerimiz var. Mimaroba'da yeni bir projemiz olacak. Veliefendi'de kentsel dönüşüm yapıyoruz. Büyükçekmece'de projelendirme yapıyoruz.
Sektörde belirsizlik var mı?
Gayrimenkul sektörü ülkemiz için can simididir. O yüzden burada kısır tartışmaları bir kenara bırakmak gerekiyor. Bindiğimiz dalı kesmenin anlamı yok. Gayrimenkul sektörüyle belki uzun vadeli büyüme olmaz ama ülke olarak yüksek teknoloji ürünleri üreterek büyüme evresine geçinceye kadar ayakta durmalıyız. İşte gayrimenkul sektörüne bu yüzden ihtiyacımız var. Gayrimenkulcüleri 'rantçı' gibi görmekten de vazgeçelim. Bu sektör 250 alt dalı besliyor, 80 sanayi kuruluşu inşaata üretim yapıyor.
5-6 YATIRIMCIYLA GÖRÜŞÜYORUZ
Bu yeni fonlarla ilgilenen yatırımcılar kimler?
5-6 yabancı yatırımcı ile görüşüyoruz. Ağırlıklı Körfez'den. Yatırım alanlarını netleştirmek istiyoruz. Bir kısmı al-sat, bir kısmı kira getirisi, bir kısmı da arazi geliştirme boyutunda yatırım yapmak istiyor. Görüşmeler devam ediyor. 1-2 ay içinde bunların biriyle ilk fonumuz devreye girecek. Hemen ardından ikinci ve üçüncüyü planlayacağız. İlk başta İstanbul'daki gayrimenkullerle ilgileniyoruz. Yalova, Sapanca ve Ege Bölgesi'ne de bakacağız.
3 YILDA 1 MİLYAR DOLARA ÇIKAR
Sizin kurduğunuz Primo fonunun büyüklüğü ne kadara çıkar?
Biz geçen yıl ilk fonumuzu Primo adıyla kurduk. İlk etapta 100 milyon TL'lik bir büyüklük düşündük. 3 yılda 1 milyar, 5 yılda 3 milyar, 10 yılda 10 milyar dolar büyüklüğe ulaşma hedefimiz var. Bu yıl içinde Primo dışında başka fonlar da kuracağız.
Ne tür fonlar?
Kişiye özel 'special fund'lar, aile fonları var. Bunlar Avrupalı yatırımcılar tarafından çok biliniyor. Körfez'deki yatırımcı da bu fonları oralara yatırıma gittiği için biliyor. Mesela ABD'de kira fonları var. Bir öğretmenin emekli maaşı 500-600 dolar ise kira fonuyla 2.500-3.000 dolar kazanıyor. Körfez yatırımcısı da aylık getiri elde etmek istiyor. Sabit getirili fonlar her zaman yatırımcının ilgisini çekiyor.
Sabah