İstanbul konut piyasasının bugünkü durumu ile 5, 10 ve 15 yıllık perspektifte şehrin hangi bölgelerin gelişme ve potansiyeli barındırdığı dayanakları ile birlikte analiz edildi.
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin raporuna göre İstanbul’un Anadolu Yakası’nda inşaatı devam eden 56 bin konut varken Avrupa Yakası’nda bu sayının 232 bine çıktığı görülüyor. 2023 yılında İstanbul’daki toplam konut adedinin 5,2 milyona yakın olacağı, önümüzdeki 12 yılda ise sadece nüfus artışlı konut ihtiyacının 900 bine ulaşacağı da raporda çıkan sonuçlardan…
Araştırma sonuçları önümüzdeki 5 yıl içinde tamamlanması planlanan markalı projelerde yaklaşık 175 bin konutun piyasaya sunulacağını gösteriyor. Ki bu rakam 900 bin adet nüfus artışı kaynaklı konut ihtiyacının sadece % 20’sini karşılıyor. Ancak geliştirilen markalı konutların nüfusun “ekonomik erişilebilir” konut ihtiyacının ne kadarını karşılayacağı da ayrı bir tartışma konusu olarak ortaya çıkıyor.
Merkez ilçelerde konut edinme eğilimi devam ediyor…
Yoğunluk, trafik, güvenlik, hava ve gürültü kirliliği gibi unsurlar kent merkezinde yaşam şartlarını her ne kadar zorlaştırsa da, çalışma alanları ve sosyo-kültürel donatılara yakınlık sebebiyle alıcıların İstanbul’un merkez ilçelerinde konut edinme eğiliminin devam ediyor. Ayrıca devam eden Kuzey Marmara Otoyolu, Karayolu Tüp Geçişi, Marmaray, yeni köprü ve havaalanı gibi ulaşım projelerinin de kent çeperlerindeki konut alanlarının şekillenmesini etkilemesi kaçınılmaz. Yine önümüzdeki dönemde bazı bölgelere “ulaşımsal erişilebilirlik” sorununun aşılması bugün tercih edilmeyen birçok bölgenin önümüzdeki dönemde öne çıkmasına sebep olacaktır.
Kartal, Tuzla, Ayazağa, Esenyurt, Beylikdüzü, Halkalı öne çıkıyor
Raporun sonuçlarına göre konut arzında hangi bölgelerin öne çıktığı da tespit edilmiştir. Buna göre, Anadolu Yakası’nda Kartal-Maltepe, Tuzla, Avrupa Yakası’nda ise Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka, Esenyurt-Beylikdüzü, Halkalı, Başakşehir-Kayabaşı ve Ispartakule-Bahçeşehir bölgeleri konut arzını önümüzdeki dönemde oldukça arttıracaktır. Ancak, arzın fazlalığı bir yandan potansiyel yatırım bölgelerini işaret ediyor gibi gözükürken diğer yandan doygunluk içinde riskini de barındırmaktadır. Yani arzın olması bölgedeki talebinde aynı şekilde gelişmesi anlamına gelmeyecektir, yatırım planları yapılırken doygunlukların taleple ilişkileri yeninden değerlendirilmelidir.
İstanbul’un gelişim aksları
Şehir üst ölçekli planı, yol bağlantı ve projelerinin etkisiyle gelişimi birleştirilip incelendiğinde şehirde 5, 10, 15 yıllık dönemler içerisinde şehrin gelişiminin yönü de tespit edilmiştir. Bu bakış açısı ile gelişimde zamanlama ve yatırım sürelerinin geri dönüşü açısından, önem sırasının sırasıyla Kuzey Marmara Otoyolu, Karayolu Tüp Geçişi, Çevre Düzeni Planı ve raylı sistem güzergahları olduğu görülmektedir.
Çevre Düzeni Planı’nda ilk 10 yıllık dönemde gelişmesi planlanan Maltepe bölgesinin; inşaatı devam Kadıköy-Kartal metro hattı ve bölgede devam eden projeler dikkate alındığında ilk beş yıl içerisinde gelişim göstereceği, Beykoz, Poyrazköy ve Riva’nın Kuzey Marmara Otoyolu güzergahında olmalarına rağmen, kent merkezine uzaklıkları sebebiyle ancak 2. beş yıl içerisinde gelişecekleri, Akfırat-Tepeören’in Çevre Düzeni Planı’nda 1. beş yılda gelişmesi öngörülen bölgelerden olmasına rağmen, kent merkezine uzaklığı sebebiyle 2. beş yılda gelişeceği, Silivri’nin 2. beş yılda gelişmesi öngörülen bölgelerden olmasına rağmen yine kent merkezine uzaklığı sebebiyle 3. beş yılda gelişeceği ortaya çıkan sonuçlardır.
Gelecekte değer artışı vaat eden bölgeler
Tüm bu gelişmeler dikkate alınıp kentte potansiyel konut gelişim bölgeleri analiz edilerek gelecekte değer artışı vaat eden bölgeler saptanmıştır. Bu durumda birinci beş yılda Kemerburgaz-Göktürk, Zekeriyaköy, Zeytinburnu, Kağıthane, Sultançiftliği-Habibler, Gazimahallesi-Küçüköy, Çekmeköy-Taşdelen-Sancaktepe, Göztepe, Maltepe’nin diğer ilçelere göre daha hızlı gelişeceği ve değerleneceğini söylemek mümkündür. İkinci beş yılda ise Riva-Poyrazköy-Beykoz, Akfırat-Tepeören, Başakşehir-Küçükçekmece, Çaltaca Merkez, Kayabaşı, Altınşehir-Ispartakule, Orhanlı , Şahintepe –Güvercintepe daha avantajlı olacaktır. Üçüncü beş yılda ise kentin daha uzak noktalarında yer alan Şile, Ağva ve Silivri’nin değer kazanacağı öngörülmüştür.