Özellikle Kentsel Dönüşüm olarak bilinen Afet Riski Altındaki Bölgelerin Dönüştürülmesi Kanunu’nun kabulünden sonra şehirlerde imar değişikliklerinden dolayı ister istemez büyük rant gelirleri oluşmaya başladı. Belediyeler gerek bireysel talepler sonucu yapılan imar değişiklikleri, gerekse de kendilerince resen yapılan bölgesel imar değişiklikleri ile oluşan değer artışlarında haklı olarak paylarını almak istiyorlar. Hatta kamunun, bugüne dek bu önemli değer artışlarından herhangi bir şekilde yararlanamadığı, üzerinden vergi alamadığı düşünülürse bu konuda geç bile kalındığı söylenebilir. İmar uygulamasına tabi bedelin tespitinde imar planı tadilatı sonucunda değişen bina inşa şartları veya fonksiyonlar bakımından oluşan değer kazançları dikkate alınacak. Bu noktada en hassas konu ise imar hakkı artan gayrimenkulde oluşan değer artışının yani değerin doğru belirlenmesi. Bu hem vatandaşın hem de belediyenin mağdur olmaması için hayati önem taşıyor. Eğer yapılacak çalışmanın sınırları iyi belirlenemeyip, değer tespiti doğru bir matematiğe, değerleme standartlarına ve konunun taraflarından ari olarak bağımsız bir değer tespiti eksenine oturtulmazsa önümüzdeki günlerde en çok konuşulacak konu vatandaşların veya belediyelerin devlete açtığı davalar veya yaptıkları ciddi itirazlar olacaktır. Konuyu değerlendiren Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Bekir Yener Yıldırım aşağıdaki açıklamalarda bulundu:
Belediyelerin kendi yapacakları bölgesel imar değişiklikleri neticesinde oluşan değer artışlarında ödenecek rant vergisi yüzde 40 ile yüzde 60 arasında değişirken bireysel başvurularda yapılan parsel bazında değişikliklerde alınacak rant vergisi yüzde 80 ile yüzde 100 aralığında olacağı ifade edilmektedir.
Bahsedilen değer artış bedelinin bilimsel, bağımsız ve şeffaf kurallar çerçevesinde belirlenebilmesi için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne bağlı lisanslı değerleme uzmanları ve Sermaye Piyasası Kurulunun listesinde bulunan gayrimenkul değerleme şirketleri aracılığıyla değerleme raporları hazırlanacak. Bu raporlarda hem taşınmazın imar uygulaması görmeden önceki değeri hem de imar uygulaması gördükten sonraki değeri bulunacak. İki değer arasında çıkan fark ise rant vergisinin hesabına esas teşkil edecek. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyelerinin hazırladıkları değerleme raporlarına, Birlik nezdinde itiraz edilebiliyor, belirli şartların oluşması durumunda Birlik tarafından kendi üyelerinin hazırladığı farklı değerler içeren değerleme raporları gözden geçirilebiliyor. Birliğin tabi olduğu mevzuat uyarınca yapılan bu resmi yeniden değerlendirme süreci, kentsel dönüşümden rant vergisine, imar haklarının transferinden yargıya intikal etmiş değerleme tartışmalarında ilgililere alternatif bir çözüm yolu sunmaktadır.
Konunun kamuoyuna yansımasına bakıldığında detayların henüz netlik kazanmadığı görülse de çalışmalardan ortaya çıkan ilk sonuçlara göre; elde edilen rant vergisinin yüzde 10’u ilgili belediyenin kentsel dönüşüm hesabına, yüzde 10’u Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm hesabına, yüzde 10’u tarihi, kültürel ve doğal dokuyu korumaya yönelik olarak valiliğin sosyal duyarlılık hesabına yatırılması planlanıyor. Kuşkusuz bu adım kamunun, imar değişiklikleri nedeniyle oluşacak değer artışlarından yararlanması için son derece olumlu.
Son yıllarda bilhassa gayrimenkul pazarına dair ciddi itiraz ve eleştirilere konu olan, farklı gelirlerin bir şekilde vergilendirilmesinde adaletin sağlanması için son derece önem verdiğimiz bu verginin alınması ile beraber tüm mülk sahiplerinin ortak katılımı ile yeni bir finansman kaynağı oluşacak, kentsel bir değer üretilecek ve bu değer kamu yararına kullanılabilecektir. Ancak belirttiğimiz üzere, bu sistemin sağlıklı çalışabilmesi, doğru değer tespitine bağlıdır. Bağımsız, bilimsel ve deneyimli değerleme uzmanları ve değerleme şirketleri ülkemizin bu önemli konusunda da önemli görev ve sorumluluk almayı heyecanla beklemektedir.
Bekir Yener Yıldırım
TDUB (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği)
Başkan