TOKİ

Türkiye’de yaşanan konut sorununun artarak devam etmesi karşısında 58. T.C. Hükümeti bir Acil Eylem Planı ile harekete geçerek, Ocak 2003’ten itibaren toplu konut ve kentsel dönüşüm uygulamalarına hız vermiştir. Bunu izleyen dört yıl süresince TOKİ’nin kurumsal yapısı geliştirilmiş ve yetkileri yasal düzenlemelerle genişletilmiştir. TOKİ’nin arsa portföyü genişletilmiş, İdare’nin kendi kaynaklarını kullanarak projeler geliştirebilmesi amaçlanmıştır. TOKİ’nin doğrudan Başbakanlık’a bağlı özerk bir idare haline getirilmesiyle uygulama ve karar mekanizmalarında esneklik sağlanmıştır.

 

TOKİ:

 

Alternatif, yenilikçi uygulamalarla konut üretiminin belli bir model çerçevesinde gerçekleşmesini sağlayarak, konut piyasasını disipline etmek;

Kalite, sağlamlık, ucuzluk gibi hususlara dikkat ederek spekülatif oluşumlara mani olmak;

Ülke nüfusunun ülke coğrafyasına dengeli bir biçimde dağılmasına yardımcı olmak temel amaçları ile Türkiye’nin dört bir yanında faaliyetlerini kararlılıkla ve azimle sürdürmektedir.

TOKİ’nin uzun vadeli stratejisi, alt ve orta gelir grubuna yönelik sosyal konutlar ile gerekli hizmet birimlerini altyapılarını da tamamlayarak sunmaktır. Ülke genelinde, konut ihtiyacının en acil çözüm beklediği alanları belirlemek üzere araştırma yöntemleri uygulayan TOKİ, toplu konut yatırımları için uzun vadeli bir eylem planı geliştirmiştir. Bu kapsamda, son yedi yıllık dönemde, özellikle yoksulluğun da etkisiyle özel sektör yatırımlarının azaldığı Doğu ve Güney Doğu Anadolu bölgelerine odaklanılmıştır. Önümüzdeki yıllarda ise İstanbul, İzmir, Ankara, Diyarbakır ve Adana gibi, ülkenin kırsal kesimlerinden büyük ölçüde göç alan büyük kentlere daha fazla yoğunlaşılacaktır.

 

Bugün gelinen noktada, modern kentleşmenin tüm unsurlarını kapsayan bir anlayışla hizmet verilmekte, sosyal devlet anlayışının güçlenmesine, üretim çarklarının önündeki engellerin azaltılmasına, yoksul vatandaşına hizmet eden, adalet ve anlayışla yaklaşan bir devlet yapısının oluşmasına, yasalara saygılı vatandaşların devlete olan güveninin pekiştirilmesine katkı sağlamak amaçlanmaktadır.

 

Piyasa koşullarında konut edinme imkânı bulunmayan alt gelir grubu ve yoksulların ciddi konut gereksinimi ile şehirlerimizin kentsel dönüşüm ihtiyacı dikkate alındığında “sosyal devlet” olmanın bir gereği olarak konut üretimine var gücümüzle devam edeceğiz.

 

Uydu Kent Uygulamaları

 

Devlet Planlama Teşkilatı ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; Türkiye’nin yenileme, dönüşüm ve nitelikli konut üretimi dahil olmak üzere 3 milyon civarında acil konut ihtiyacı olduğu tespit edilmiştir. 2013 yılına kadar her yıl yaklaşık 600 bin yeni konuta gereksinim duyulmaktadır.

 

TOKİ’nin amacı, bu acil konut ihtiyacının yüzde beş ile on arasında bir kısmını üretmektir. Konut üretiminin yanı sıra, kalite, sağlamlık, ucuzluk gibi hususlara dikkat çekerek konut piyasasını disipline etmek ve spekülatif oluşumlara mani olmak da TOKİ’nin temel görevleridir.

 

TOKİ, konut açığı konusundaki çarpıcı rakamlardan hareketle, 2011 yılı sonuna kadar 500 bin yeni konut üretmeye yönelik iddialı bir program yürütmektedir. Son yedi yılda ülkenin dört bir yanında sürdürdüğü çalışmaların ardından, TOKİ yakın gelecekte göç alan büyük kentsel alanlarda daha fazla konut üretmeye odaklanmıştır. TOKİ Ocak 2008’den itibaren büyük kentlerde hayat pahalılığı karşısında mücadele veren düşük ve orta gelir gruplarına yönelik uygulamalarını artırmıştır. Büyük kentlerde yüksek nüfus yoğunluğu, kentlerin mevcut sınırları içerisinde yapım faaliyetlerini gitgide daha da olanaksız kılmaktadır.

 

TOKİ, bu durumdan hareketle İstanbul, Ankara, İzmir, Adana ve Diyarbakır gibi büyük şehirlerde bir dizi “uydu kent” inşa etme kararı almıştır. TOKİ vizyoner bir yaklaşımla hayata geçirdiği uydu kent uygulamaları ile kentlerimizin tarihi dokusunu ve kimliğini bozmayacak çözümler sunmaktadır Bu programdan özellikle Trakya bölgesinde, İstanbul’a coğrafi yakınlığı bulunan Çorlu, Silivri ve Lüleburgaz gibi ilçeler yararlanacaktır. Ekonomide kilit bir rol oynayan bu sanayi merkezlerindeki uydu kentler, çalışanlara konut olanağı sunarken ekonomik büyümeyi sürdürecek altyapı ve sosyal donatılar sağlayacaktır.

 

Uydu kent uygulamalarını çevre odaklı, sürdürülebilir yerleşimlerin kurulması için de bir fırsat olarak gören TOKİ, İstanbul Kayabaşı’nda gerçekleştirdiği 60.000 konutluk projesiyle bu alanda da büyük bir adım atmıştır. Yoğuşmalı tip kazanlar, güneş kolektörleri, fotovoltaik piller kullanılması, yağmur suyu depolama sistemiyle bahçe sulaması, daire girişlerinde kalorimetre kullanılması gibi uygulamalarla enerji verimliliği sağlayan projede, kişi başına düşen yeşil alan 36 metrekare olarak planlanmıştır.

 

Kentsel Dönüşüm Projeleri

 

TOKİ, 2003 yılında gerçekleştirilen yasal düzenlemeler çerçevesinde, kentsel dönüşüm projelerinde de faaliyet göstermek üzere yetkilendirilmiştir. Toplu Konut İdaresi Kaynaklarının Kullanım Şekline İlişkin Yönetmelik kapsamında, TOKİ “gecekondu bölgelerinin dönüştürülmesi ve iyileştirilmesi amacıyla finansman sağlama”yı da yönetim kaynaklarının kullanılacağı alanlar arasına katmıştır. TOKİ 2003’ten bu yana belediyelerle işbirliği içinde yaşam alanları planlamaya ve çağdaş kentleşmeye yönelik kapsamlı bir politika izlemektedir. Belediyeler ile işbirliğine gidilerek kentsel yenileme projeleri başlatılmıştır.

 

Son 7 yıl içerisinde TOKİ, Türkiye’de hemen her kentte karşımıza çıkan gecekondu semtlerinin sakinlerine yaşanabilir koşullar sunmaya yönelik projeler için kaynak aktarmaya da devam etmektedir. TOKİ’nin bu alandaki faaliyetlerini geliştirme çabalarının arkasında yatan temel neden, hızlı kentleşmeye ve bunun olumsuz etkilerine maruz kalan kentlerde yaşam standartlarını geliştirme arzusu olmuştur. Çağdaş bir planlama yaklaşımıyla, büyük çaplı bir yeniden imar süreci başlatılmış ve eldeki tüm kaynaklar, kent planlamasına ve standartların altında kalan, plansız yapılaşmayı yenileme çalışmalarına yönlendirilmiştir. TOKİ, bu alanda yeni çözümler üretebilmek için çabalarını sürdürmektedir.

 

Gecekondu ve kaçak yapılaşma sorununun sadece yerel yönetimlerin gayretleriyle çözülemeyeceği açıktır. Kentsel dönüşüm projeleri bugün artık bir devlet politikası haline gelmiştir. TOKİ’nin uygulamaları, yerel yönetimler ve konut sektörünün diğer aktörleri için de bir model oluşturmaktadır.

 

Hızla artan konut talebine şehirlerin, normal gelişme hızında yanıt verememesi, uzun yıllardır kentlerimizin kimliğini tehdit edecek bir ölçüde sağlıksız biçimde yapılaşmasına sebep olmaktadır. Gecekondu ve kaçak yapıların yanında, ekonomik ömrünü tamamlamış mevcut konut stoku da, özellikle deprem riskinin yüksek olduğu kentlerimizde ciddi bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Uygun olmayan araziler üzerinde, kalitesiz malzemelerle, temel mühendislik ve yapım tekniklerinden yoksun, plan gözetilmeksizin inşa edilmiş konutlar, hem içinde yaşayanların sağlığını hem de şehirlerimizin dokusunu tehdit eder hale gelmiştir.

 

Bu sorunun çözümü yönündeki en büyük engel ise konut alım gücü bulunmayan dar gelirli kesime yönelik sosyal konut politikalarının yakın bir tarihe kadar hayata geçirilmemiş olmasıdır TOKİ bir yandan gecekondu ve kaçak yapı alanlarını dönüştürürken, bir yandan da dar gelirli kesimler için ürettiği konutlarla yeni gecekondu bölgelerinin oluşmasına engel olmaya çalışmaktadır.

 

Afet Konutları

 

TOKİ, hükümetin doğal afetlerden zarar gören bölgelerde konut, altyapı ve kamu hizmetleri planlama, inşa etme ve yenileme çalışmalarında öncü bir rol almaktadır. İdare’nin afet yönetimi ve yeniden yapılandırma alanındaki faaliyetleri 1992’de Erzincan depremi ile başlamıştır. Felaketin sonrasında sergilediği başarılı uygulamaları ve yönetimiyle, TOKİ Birleşmiş Milletler Örgütü’nden Onur Belgesi (UN Scroll of Honor) almıştır. Dünya Bankası tarafından, depremden 13 yıl sonra yayınlanan bir raporda, TOKİ’nin kent halkının yaşamına önemli ve olumlu bir etki yaptığı belirtilmiştir. TOKİ aynı sorumluluk duygusuyla bugün de, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile işbirliği içinde afetlerden etkilenen bölgelere teknik yardım sağlamayı sürdürmektedir. İdare, gerekli araziyi Hazine’den bedelsiz olarak almakta ve konut, işyeri ve kooperatif inşaatı için kredi sağlamaktadır. TOKİ aynı zamanda, binaların deprem gibi doğal bir afete dayanıklı olmasını gerektirdiği alanlarda, projelendirme ve uygulamaların kendi yüksek yüksek standartları doğrultusunda yapılmasını sağlamaktadır. Afet durumunda ihtiyaç sahiplerinin yardımına koşan TOKİ, 1 Mayıs 2003’teki Bingöl depremi sonrasında toplam tutarı 110 milyon TL’yi bulan 19 projeyi hayata geçirmiştir. Proje çevresinde 2.857 konut, bir ilkokul ve bir lise, belediye için çok amaçlı bir salon, atıksu artıma tesisi, cami ve karakol inşaatı yer almaktadır.

 

Tarımköy Uygulamaları

 

Kırsal alanlardaki olanaksızlıklar karşısında 1980’lerden bu yana Türkiye nüfusunun neredeyse %18’i kentsel alanlara göç etmiştir. TOKİ’nin kentsel alanlara yönelik çalışmalarının odağında, bu nüfus hareketinin yol açtığı kriz yer almaktadır. Bu akışa son vermek amacıyla TOKİ, kültürel dokuyu bozacak bir soruna yol açmaksızın, kent merkezlerinde bulunan cazip altyapı olanağını ve sosyal tesisleri köylere götürmektedir. Gayrisafi yurtiçi hasılanın (GSYH) büyük bir ölçüde tarım ve hayvancılık sektörüne dayandığı Türkiye’de TOKİ, kırsal yerleşimlerin süregiden nüfus kaybı sorununa karşı, bölge sakinleri için çağdaş alternatifler sunmak çabası içindedir.

 

TOKİ tarafından geliştirilen Tarımköy Projelerinde köylerde ve kırsal alanlarda yaşayan insanların geçim kaynaklarının geliştirilmesi, yerel halkın iş görmede örgütlenmesi, ülke içinde ve dışında pazarlanabilir nitelikte tarımsal ürünlerin üretilmesi, işlenmesi, değerlendirilmesi, depolanması, bozulmadan saklanması, oluşturulacak şirket veya kooperatifler aracılığı ile pazarlanması, üretim ve verimliliği geliştirici bilgi ve yüksek teknoloji yaratılmasına yönelik üreten köylüler oluşturulması ve atıl duran veya verimli kullanılamayan köy topraklarının ve kaynaklarının devletin yönlendirmesi ve kamu imkanları çerçevesinde desteklenerek işler hale getirilmesi, buna paralel sosyal yaşamlarının iyileştirilmesi ve köy mimarisinin geliştirilmesi, yöresel mimarinin korunup yenilenmesi, halkın yerinde iskanı, sağlıklı yaşanabilir konutlara kavuşturulmasına yönelik projeler oluşturularak şehre göçün önlenmesini sağlamak; kurum ve kuruluşlarının mevcut imkanlarını bir araya getirmek, iş birliğini geliştirip güçlendirmek, mevcut kaynaklarının verimli kullanılması amaçlanmaktadır.

 

TOKİ ve Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün işbirliği sonucu baraj ya da benzeri altyapı projelerinin inşası için arazileri istimlak edilmiş olan köylüler için yeni yerleşim alanları yaratılmaktadır. Köylülerin daha önce uyguladıkları tarım ve hayvancılık faaliyetlerine uyumlu bir alana yerleştirilmelerine özel olarak özen gösterilmektedir. Ayrıca, talep örgütlenmesine dayalı projelendirme çalışmaları biçiminde de uygulamalar mevcuttur. Bu modelde bir ilin belediye ya da valilikler düzeyindeki yetkili mercileri, sakinlerinin geçim kaynaklarını ve olanaklarını iyileştirmek üzere başvuruda bulunabilmektedir. Başvurular öncelikle ekonomik ihtiyaçlara ve bölgenin yakın gelecekte bir doğal afetten etkilenmesi riski gibi faktörlerden oluşan kriterlere bakılarak değerlendirilmektedir. Konut satın almak için başvuruda bulunanların sayısı satış kriterleri çerçevesinde yeterli olursa TOKİ, inşaat sürecini başlatmaktadır.

 

Göçmen Konutları

 

Gerekli durumlarda, TOKİ siyasi nedenlerle ülkeye sığınan göçmenler için de konut sağlamaktadır. 1989 yılında, Bulgaristan’dan ülkemize sığınmak üzere gelen 300.000’i aşkın Türk soylu ailenin barınmaları ve iskânı amacıyla, Yüksek Planlama Kurulu’nun 1990 yılında aldığı kararla Göçmen Konutları Koordinatörlüğü kurulmuştur. Bu görevi yürütmek üzere 13 Ağustos 2004’ten itibaren Toplu Konut İdaresi görevlendirilmiştir.

 

Ailelerin acil konut ihtiyacına yanıt verebilmek üzere, Türkiye’nin 17 ilinde, toplam 23 yerleşim merkezinde göçmen konutları inşa edilmesi kararlaştırılmıştır. TOKİ, bu kapsamda toplam 23.495 konutluk projelerin koordinasyonunu üstlenmiştir. Bu plan doğrultusunda, konut inşaatında kullanılmak üzere Avrupa Konseyi Kalkınma Bankası’ndan iki dilim halinde toplam 376,7 milyon ABD doları, alt yapı projelerinde kullanılmak üzere ise İslam Kalkınma Bankası’ndan 10 milyon ABD doları olmak üzere toplam 386,7 milyon ABD doları, geri dönüşümlü kredi kullanılmıştır. Ayrıca İslam Kalkınma Bankası’ndan sosyal hizmet yapıları için 5 milyon ABD doları da hibe kredisi temin edilmiştir. Konutların yanı sıra, TOKİ göçmenler için 6 su arıtma tesisi, 6 atık toplama hattı, 6 okul, 7 sağlık ocağı ve 6 cami inşa etmiştir. Buna ek olarak 3975 göçmene de 27 kooperatif eliyle arsalar da sağlanmıştır.

 

Kaynak Geliştirme ve Gelir Paylaşımı Projeleri

 

TOKİ, Türkiye’nin konut ve kentleşme sorunları karşısında, dar ve orta gelirli vatandaşlara yönelik düşük maliyetli çözümler üreterek Türkiye’deki konut sorununu gidermeye yönelik kapsamlı bir yaklaşım geliştirmiştir. İdare, faaliyette yıllar boyunca birçok kez köklü değişikliklerle karşı karşıya kalmış olsa da, bu süreçler TOKİ’nin sorunlar karşısında çözüm odaklı yaklaşımlar geliştirme kabiliyetini güçlendirmiştir.

 

Özellikle son yedi yıllık dönemde daha da belirginleşen bu dönüşüm çerçevesinde, toplu konut alanında kapsamlı mevzuat değişiklikleri yürürlüğe girmiş, böylece İdare’nin amaçlarını gerçekleştirebilmek için gerekli finansmanı yaratacak kaynaklara ulaşabilmesinin önü açılmıştır.

 

Arsa karşılığı yapılan Gelir Paylaşımı Projeleri, TOKİ’nin sosyal nitelikli konut projelerinin finansmanı açısından çok büyük bir önem taşımaktadır. Türkiye’deki konut sorununu aşmak üzere faaliyetlerine olağanüstü bir hızla devam eden TOKİ, bu modelini kısa vadeli sermaye giderleri ile uzun vadeli alacakları arasındaki boşluğu kapatmak üzere geliştirmiştir.

 

Kendi portföyünden arsa kullanan TOKİ, özel sektörle işbirliği yaparak projenin gelirinden proje yüklenicisi firmaya belli bir oran dahilinde aktarım yapmaktadır. Bu projelerde kullanılan arsaların TOKİ portföyünde bulunması, dolayısıyla TOKİ mülkiyetinde olması, projenin mülkiyet edinim sürecinden kaynaklanabilecek süre kayıpları olmaksızın, hızlı bir biçimde inşa edilebilmesine olanak tanımaktadır. Bu modelde TOKİ, arsanın geliştirilmesi sürecini yükleniciye bırakmaktadır. Yatırımın tüm finansmanını karşılamak da yükleniciye düştüğünden, TOKİ proje için finansman arayışlarının dışında kalmış olmaktadır. Sorumlu taraf olarak, arsanın inşaata hazır hale getirilmesi ile ilgili tüm fiziksel ve yasal işlemleri tamamlamak ve en kısa sürede inşaata başlayıp bitirmek yüklenici firma için de önemlidir.

 

Büyük ölçekli gelir paylaşım projeleri, halen İstanbul ve Ankara gibi büyük metropollerde yürütülmektedir. Ödemelerin büyük bölümünü tahsil etmiş olan TOKİ, gelir paylaşımı projelerinin sağladığı getirinin büyük bir bölümünü sosyal nitelikli konut projelerinde kullanmaktadır.