Eylül 2014
GYODER’in, gelişen kentleri ön plana çıkarmak, bu kentlerdeki yatırım fırsatlarını sektör temsilcileriyle buluşturmak,
kentlerin sesini ulusal ve uluslararası alanlarda duyurmalarına ve mevcut potansiyellerini öne çıkarmalarını
sağlamak amacıyla düzenlediği Gelişen Kentler Zirvesi’nin altıncısı, Kayseri Büyükşehir Belediyesi işbirliğiyle 4-5
Eylül 2014 tarihlerinde, Ommer Hotel’de gerçekleştirilmiştir.
Kayseri’nin yatırım potansiyelinin ortaya konulmasına yönelik olarak Zirve’de, “Kayseri’ye Bakış ve Yatırım Fırsatları”,
“Mevzuattan Üç Gündem – Üç Yorum” ile “Kayseri’de Ahi Evran Geleneği” başlıklı oturumlarda önemli konular ele
alınarak tartışılmış, GYODER tarafından hazırlatılan “Kayseri Gayrimenkul Sektörü Değerlendirme ve Öngörüler”
raporu ve “Kayseri Konut Satın Alma ve Tüketici Tercihleri Araştırması” sunulmuştur.
Zirve’de, gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeler, sorunlar ve fırsatlar yukarıda bahsedilen başlıklarda ele
alınarak irdelenmiştir. Ortaya çıkan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri başta Kayseri olmak üzere,
tüm gelişen kentlerin ve ülkemizin gerek ekonomik, gerekse sosyal ve kültürel açıdan gelişmesine katkı sağlaması
amacıyla hazırlanan bu sonuç bildirgesinde aşağıdaki başlıklarda kamuoyu ile paylaşılmıştır.
• Türkiye’nin bu sene % 3’ün altında büyümesi beklenmektedir. Türkiye’nin büyüme hızının yavaşlamasında
FED’in faiz artırımındaki belirsizliği, buna bağlı olarak bankaların fiyatlama politikası ve tüketicilerin tüketim
harcamaları etki etmektedir. Türkiye’deki genel, yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimleri, 2 yıldır değer
kaybeden Türk Lirası ve Türk Lirasının bu değer kaybını durdurmak isteyen TCMB’nın faiz hamlesinin etkisi
ve uzun süredir devam eden cari açığın kapatılması için yapılan tüketimin yavaşlaması, tarımın GSMH
içindeki payının kuraklıktan dolayı düşmesi büyümenin yavaşlamasının en önemli sebeplerinden olmuştur.
• Hanehalkı gelirinin % 60’ı borç ödeme için kullanılmakta olup, paranın dolaşım süresi yavaşlamakla beraber
ekonomide büyük bir dönüşüm beklenmemektedir.
• Türkiye’nin stratejik ve jeopolitik öneme sahip lokasyonunun kullanılması üzerine çalışmalar yürütülmelidir.
2012 yılında mütekabiliyet yasası ile 10.000‘in üzerinde konut satışı gerçekleşmiş olup, 1.2 milyar dolar girdi
oluşmuştur. Bu girdinin arttırılması için global ölçekte çalışmalara hız verilmelidir.
• Türkiye 2023 yılı gayrimenkul sektörü hedeflerini yakalamak için turizm ve sağlık sektöründe büyümeyi
amaçlamalıdır.
• Mekansal Kentsel Strateji Planı hazırlanması noktasında hazırlıklar katılımcı demokrasi anlayışı ile
sürdürülmelidir.
• Üretimde kuzey ülkelerde sürdürülebilir yapılarda oluşan petrol ve doğalgaz bütçeleri kamu bütçelerinden
ayrı kullanılarak devam ettirilmektedir. Bu kaynakların % 3’ü kamu bütçesine dahil edilip, %97’si bütçe dışı
tutularak bir fon oluşturmuştur. Bu ülkeler üretime dönük bu tür fonları oluşturarak gayrimenkul sermaye
hareketlerini karşılamaktadır. Bu sosyolojik bir olaydır.
• Yeni Türkiye’de depremin her an yaşanabileceği gerçeği göz önüne alınarak kötü yapılardan kurtulunmalı,
genç bir uygulama olan kentsel dönüşüm Belediyeler ve ilgili Bakanlık tarafından hızlıca devam ettirilmelidir.
• Kentleşmenin hızla artarak %15 kent nüfusundan %75’lere gelinen günümüzde Kayseri bu değişime
kentsel dönüşümle hızla ayak uydurmuştur. Bu gelişimde STK’lar önemli yer tutmaktadır. Türkiye’de
30.000 STK Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yaptığı çalışma ile dolaylı ve dolaysız olarak ilgilidir. Gelişmiş
kentlerin kısıtı inşaa edilen binaların yanı sıra kentleşme, kentsel dönüşüm çalışmaları inşaat ve
gayrimenkulün yanı sıra sosyolojik bir olay olmakla beraber üniversiteler, özel sektör ve STK’ların katılımı ile
kısa-orta vadede devam ettirilmelidir. Kayseri 2013 yılında %90 oranında kentleşme sağlayarak Türkiye
ortalamasının üzerinde bir gelişme sağlamıştır.
• Kayseri 1994 yılında 400.000 kişilik nüfustan 2013 yılında 1.300.000 büyüklükte bir nüfusa ulaşmıştır.
Altyapı yatırımları, raylı sistemler, kentsel dönüşüm hizmetleri, restorasyon çalışmaları, turizm yatırımları,
bölgenin sağlık merkezi olma yolundaki yatırımları, doğalgaza dönüşüm ile bir dünya kenti olma yolunda
ilerlemesine devam etmektedir. Kayseri Büyükşehir Belediyesi sayılan bu yatırımlar için özel sektör ve
kentteki girişimciler ile birlikte Kayseri Modeli olarak anılan bir model üreterek kente 150 Milyon € yatırım
sağlayarak kentin kalkınmasına katkıda bulunmuştur.
• Yeni Türkiye % 20 ve üzeri orta sınıfa sahip olmakla beraber, depreme dayanıklı uygun bir yaşam sunmalı
ve bunun kentsel dönüşümle entegre olması sürdürülebilmelidir. Bu ölçekte planlı alanlarda Kayseri’de kişi
başına düşen alan 1945 yılında 150 m2 iken 2013 yılında 328 m2’ye yükselmiştir.
• Kentsel dönüşüm Fevzi Çakmak Mahallesi’nde 980.000 m2, Sahabiye Bölgesi’nde 505.000 m2 (4.500
Konut, 1.100 Dükkan) , Eski Sanayi Bölgesi 696.000 m2 olarak dönüşmesi planlanmaktadır.
• Hanehalkı büyüklüğü geçmiş yıllara oranla küçülmüştür. Kayseri‘deki mevcut konut stoku 370.519‘dir.
İpotekli konut satışı son 4 yılda %6,20’den %30,31’e ulaşarak 2008 yılından günümüze büyüme eğilimi
göstermiştir. 2008 yılı konut kredileri 1,36 Milyar TL olup, 2013 yılı kredileri 5,30 Milyar TL’ye yükselmiştir.
• Kayseri’de iskanlı konut oranı %56 olarak açıklanırken, konut sahipliği %77, kiracılık %23 olarak kayıtlara
geçmiştir. Ofis gelişiminde yavaş ivmelenen Kayseri’de 27.000 m2 brüt ofis inşaat alanı bulunmaktadır.
• Turizm konusundaki gelişimini kış sporları ile sürdürmesi planlanan şehri 2013 yılında 232.599 kişi ziyaret
etmiştir. Toplam yatak kapasitesi 6.968 olan yatırımların inşaatı devam eden otel yatırımları ile 15.000‘in
üzerine çıkması beklenmektedir.
• Şehirdeki 5 AVM, 145.000 m2 ile hizmet vermekte olup doygunluğa ulaşmış durumdadır. Bu konuda şehrin
tüketim alışkanlığının düz ayak kolay ziyaret edilebilen küçük dükkanlar ve çarşılar olması da bir etken
olarak yer almaktadır.
• Asur’luların ticareti başlattığı Kayseri’de 4 üniversite girişimcilik ile eğitimini sürdürmektedir. Bu girişimcilik
kente yansımış durumdadır.
• Yabancı yatırımcı açısından kısıtlı talep (62 yabancı yatırımcı, 61 gerçek kişi ) alan şehirden 92 taşınmaz
satışı gerçekleşmiştir.
• Şehirde üniversitelerin açılmasıyla öğrencilere yönelik tek ve 2 odalı konutlara ve yurtlara duyulan talep
artmaktadır.
• Şehir dışına göçün arttığı Kayseri’de konut edinimini; %19 yatırım amaçlı, %14 kiraya vermek amaçlı, %65
oturum amaçlı olarak sıralanmaktadır. %70 apartman oturumu istenen şehirde konut değişim sıklığı 5 yıl ile
kısa bir süre olarak kayıtlara geçmekte olup geliştiriciler için önemli bir fırsat olarak öne çıkmaktadır.
• Ev tercihleri konusunda 160 m2 ev tercihi ve 1/3 oranında müstakil ev öne çıkan tercihlerdendir. Bir ve iki
balkonlu ev tercihindeki en büyük sebeplerin başında yer almaktadır.
• Tüketiciyi Koruma Hakkındaki Kanun Yönetmeliği ile sektördeki birçok firmanın suistimale açık olarak yaptığı
satışlara bazı düzenlemeler getirilmektedir.
• Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Yönetmeliği’nde yapılan çalışma; ön ödemeli konut satışlarında,
satışın satış vaadi sözleşmesinin noterde adi düzenleme şeklinde yapılması ve satışın tapuya tescilinin
gerekliliğini getirmektedir. Buradaki amaç mükerrer satışların önüne geçilmesidir. Sadece açılan dava ile
şerhin kaldırılmasının tapuda ayrı bir yük oluşturması beklenmektedir.
• Kat irtifakı tesis edilerek taşınmazın kimliğin oluşturulması bir koşul olarak öne çıkmaktadır. Çevre Şehircilik
Bakanlığı’nın görüşüne göre ise satışın ruhsat değil temel üstü vizenin alınmasından sonra gerçekleşmesi ön
şart olarak yer almalıdır.
• Tapuya tescilin 3. kişilerce görülmesinin şeffaflık açısından önemli olmasına ve bunun yasallaştırılması
konusunda çalışmaların önemine değinilmiştir.
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterden vaad şekli ile yapılması gerekmektedir.
• “Kayseri’deki iş ahlakı, ahilik anlayışı, Kayserili tüccar ve sanayicinin özellikleri, girişimcilik ruhu, pratik
zekâsı, iş yapma biçimi ve yüzyıllardır süre gelen ticaret geleneği yeni alışveriş merkezi geleneği (dükkan)
projelerle de devam ettirilmelidir.
• Ah-i Evran geleneğinin temelleri İslam’a dayanıyor olması sebebiyle çok sağlam temeller üzerinde kurulmuş
bir gelenek olduğu vurgulanmış, bu gelenekle Kayseri ve Türkiye’nin ekonomisine katkı sağlamasının devam
edeceği beklenmektedir.
• Ahilik geleneğinde çıraklıktan başlayan ve ticari ahlakı, doğruluğu, dürüstlüğü öğreten çok güzel bir sürecin
olduğunu belirterek Kayseri’de ticaret gelişiminin günümüze nasıl geldiği vurgulanmıştır.
Kamuoyuna saygıyla duyurulur.
GYODER
.jpg)
.jpg)
