Kiracı Depozitoyu Kiraya Sayabilir Mi? 2016-01-13

Av.Cihat Demirbağ

Kiralama hukunda depozito, bir kiralama taahhüdüne karşılık olarak kiranın bitmesinden sonraki dönemde kiralanan şeyde olması muhtemel zararların tazmini için verilmiş peşin bir geçici teminattır.

Sözleşmede bir hüküm yoksa kiralananın ilk kiralandığı şekilde veya sözleşmede hüküm varsa ne şartlar altında bırakılacağının belirlenmiş olması halinde, kiralanan şey bu şartlara uygun ve kiracının su, elektrik vb. borçlarından arındırılmış olarak bırakılmış olursa depozitonun iadesi gerekir.

BK.nun 256. maddesi gereğince kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak, BK.nun 266. maddesi hükmünce de sözleşme sonunda aldığı hal ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.

Bu durumun tespiti açısından kiralananı bir tutanakla tespit alıp mümkün oldukça yine bir tutanakla teslim etmekte fayda vardır. Bu tutanakta, hem teslim alırken hem de teslim ederken, kiralanan şeyin durumu ve varsa demirbaş ve eklenti durumlarının da açıkça tespit edilmiş olması gerekir. Böylece kiralanan şeyin artık terk edildiği ve teslim tesellüm durumlarının içeriği netleşmiş olacaktır.

Bazen takıntılı veya kötü niyetli malikler titiz incelemelerle patlak lamba için 1000 USD depozitoyu ödemeyebilirler. Lambanın patlak olması bir arıza olarak telakki edilmiş olsa da zararın tazmininden arta kalan kısmın da yine kiracıya iade edilmesi icap eder. Bu tutanağın tutularak birlikte imza altına alınmasında sizin kiralanan şeyi terk ettikten sonraki kötü niyetli şekilde gerçekleştirilebilecek zararlardan korunmanız açısından da fayda vardır.

BK.nun 266/2 maddesi gereğince de kiracı sözleşme gereğince ve sözleşme şartlarına uygun olarak yaptığı kullanım sebebiyle husule gelen eksiklik yahut değişiklikten mesul değildir. Yani kiralanan şey bu kullanım sırasında eskimiş ise bundan sorumlu değildir. Ancak kiracı hor kullanmadan doğan zarardan sorumludur. Mecurda hasar olduğu bilirkişi raporu ile belirlenecek olursa bu hasarın normal kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı meydana geldiği konusunda mutlaka ayrım yapılarak rapor düzenlenmesi talep edilmelidir.

Depozito bedelinin iade edilmemesi halinde bu durum hakkında bir ihtar çekmek gerekebilir. Nitekim böylece temerrüd faizi talebiniz olursa bunun süresinin ihtarnameden itibaren tespiti mümkün olabilecektir.

a. DEPOZİTONUN ÖDENMESİNDE USUL NE OLMALIDIR?

Vadeli banka hesabına yatırılarak depozito olduğu ve filan kişinin onayı olmaksızın çekilemeyeceği” belirtilebilir. Böylece kiralamada bir zararın yaşanmaması durumunda, malik onay verip, depozito bedelini iade edebilir. Zararın yaşanması halinde ise bu giderleri depozito bedelinden karşılayabilir.

Bir problemin yaşanmaması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olur.

Depozito bedelinin enflasyondan etkilenmemesi için yabancı para birimi ya da güncel kira bedelinin X katı olarak yazılması kiracıları koruyacak bir hüküm olacaktır. Ancak tam da bu noktada yapılan yeni düzenlemeler ile Borçlar Kanunu, kiraya verenin aldığı depozito bedelinin yalnızca bankaya koyulmasını öngörüyor. Bununla da kalmayıp, aynı zamanda bu bedelin tarafların müştereken belirleyecekleri bir ortak hesapta tutulmasını ve taraflardan birinin değil ikisinin de müşterek karar ve imzasıyla çekim yapılabilecek nitelikte bir hesap olmasını şart koşuyor.

Dolayısıyla müşterek hesapta tutulan depozito hem kullanılmadığı dönemde faizle değer kazanacak hem de tarafların keyfiyete dayalı kullanımları ortadan kalkacaktır. Kanunda hesaptan elde edilen gelir faiz geliri olarak açıkça belirtildiği için katılım bankalarına hesap açmak yerinde değildir.

Kira kontratı yapılırken kiralanan yerin ayrıntılı durumunun yazılması ve demirbaşların tespit edilmesi gerekmektedir. Kiracı, depozitoyu geri almak için kiralananı boşaltırken aldığı şekilde boşalttığını ispatlamak zorundadır. Bu da kiralananı boşaltırken kiralanan yerin alındığı şartlar ile teslim edildiğinin bir tutanak haline getirilmesi ile yapılabilir. Ayrıca kiracının aidat borcu olmamalıdır.

b. KİRACI DEPOZİTOYU KİRAYA SAYABİLİR Mİ?

Esasen yasaya uygun olmasa da bazen depozitosunu hâksiz şartlar altında kalarak iade alamayan kiracıların uyguladığı bir yöntemdir. Ancak normal şartlarda kiracı depozitoyu kiraya sayamaz, Malik sayabilir. Malik kira süresinin sona erdiği dönemde kiracının son kira borcunu ödememesi sebebiyle bu borcu depozitodan tahsil edebilir. Ancak kiracı bakımından verilen depozito esasen zarar ziyana karşılık verilmiş bir teminat hükmündedir. Kiracı ana borcu olan kiranın, depozito ile karşılandığını iddia ederek yükümlülükten kurtulmuş olmaz. Borcu bittikten sonra kiralanan (mecur) gerektiği gibi iade olmuşsa depozitoyu iade alma hakkı doğar. Depozitonun ödenmemesi halinde dava ve takip başlatılabilir.

c. KİRALAYANIN DEPOZİTO İLE KARŞILAYACAĞI MASRAFLAR

Kiracının “hor kullanımından” ileri gelen zararların tazmini ve varsa aidatlı borçlarının ödenmemesi halinde gayrimenkulün sahibi üzerine kalması muhtemel olan ve haksızlık doğuracak olan borçların tazmini amacıyla kullanılabilir. Bu zararların giderilmesinden sonra arta kalan kısımı iade etmek gerekir. Yapılan masrafların fatura ve kayıtlarının da elde tutulmasında fayda vardır.

d. DEPOZİTONUN MİKTARI NE OLMALIDIR?

Depozito bedeli, üç aylık kira bedelinden fazla olamaz.