Sağlıklı Bir Kentsel Dönüşüm İçin Devlete Düşenler Nelerdir ?

Kentsel dönüşüm süreçlerinin uzaması ile birlikte verimlilik ve heyecanı da düşmeye başladı. Hem kar eder hem de insanlara güzel bir yaşam sunarız zannıyla yola çıkan bir çok şirket uzayan süreçlerde telafisi imkansız olan yaralar aldılar. Belirsizlikler ve tıkanmışlıklarla kentsel dönüşüme bulaştığına bin pişman olan müteahhit ve şirketler oluşmaya başladı. Bu şirketlerin emekleri ise önemli bir milli servet israfına dönüştü ve dönüşüyor.

Öte yandan bir yandan afet riski karşısında evini derhal yeni yönetmeliklerin ışığında yenilemek isteyenler diğer yandan evini çeşitli sebeplerle yenilemek istemeyenler de var. Birlikte yaşamanın doğal neticesi karşısında birlikte hareket etmek gerekirken bunu başaramayan veya yönetemeyenler komşularına karşı sorumlusu oldukları bir patinaj evresine girdiler.

 Mülkiyet hakkına ilişkin olan bu hukuki işlemlerden önce hem malikler hem de müteahhitler kendilerini emniyete almak ve muhataplarına bir dayanak ışığında güvenmek istiyorlar. Bu dayanakların ispatı ve denetimi mümkün dayanaklar olduğu taktirde ve insani ilişkileri hiçe saymayan saymayacak şekilde organize edilirse doğacak “güvenin hızı”, mağduriyet yaratan süreçleri telafi edecektir.

İnsani ilişkilerin ve etik değerlerin azalmış olduğu yeni dünyada, komşuluk ilişkilerini zedeleyen ve tarafları mağdur eden kentsel dönüşüm süreçlerinde devlete de bazı yükümlülükler düşüyor. İşte bu çerçevede sağlıklı bir kentsel dönüşüm için devlete düşen bazı yükümlülükleri sahadaki tecrübelerimiz ışığında paylaşıyoruz. Umulur ki yetkili birileri bunları ciddiye alıp değerlendirilmesini sağlayabilir.

1- KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERDE ASGARI STANDARTLARIN KANUNI OLARAK BELIRLENMESI

Kentsel dönüşüm ile ilgili olarak yapılacak sözleşmenin bir formatının bir yönetmelik ile düzenlenmesiyle önemli faydalar elde edilebilir. Mümkün olduğunca temel kavramların da açıklanmış olduğu bir matbu ön giriş ve sonrasında özel hükümlerin düzenlenmesine olanak veren bir sözleşme, bir çok suistimalin önüne geçebilir. 

Örneğin kira bedeli, “gidiş-dönüşlü taşınma bedeli”, başka müteahhitlere tümden devir hakkı sağlanması veya duruma göre devir yasağı, taşınmanın şekli ve süresi, inşaatın süresi, cezai şartların karşılıklılığı, değişikliklerin bilgilendirilmesi ve usulü, adil bir kat malikleri yönetim planının hazırlanması, eklentilerin durumu, arsa payının açık hesabı, plan değişiklikleri nedeniyle doğabilecek ek imar hakkının paylaşılması, site işletme projesinin hazırlığı, uzun süreli yönetim hakkı veya yasağı, vb. gibi bir çok hususun değerlendirildiği ve kat karşılığı işlerde adaletsizliğe veya suistimale yol açacak konuların asgari veya azami sınırlarının belirlendiği bir sözleşme standardının sağlanarak, uygulamanın gerçekleri ışığında ve profesyonel bir şekilde oluşturulması önemli bir adım olacaktır.

2- MAHKEMEDEN ÖNCE RESMI BIR ARABULUCU’YA MÜRACAATIN ZORUNLU KILINMASI

Komşular arası ilişkier ve ortak bir gayrimenkul üzerindeki hakların düzenlenmesi, eşit koşullarda müzakere yapılabilmesi için onların arasında bir anlaşma mekanizması olarak Arabulucunun rol alması anlamsız bekleyişler yaratan mahkeme süreçlerini engelleyecek ve mağduriyetleri azaltacaktır. Böylece birbirine karşı ön yargısı oluşan kişilerin bu önyargıları nedeniyle samimi bir iletişim kuramaması gibi sorunlar da bir nebze çözülecektir. 

Esasında kentsel dönüşümde yürütmenin durdurulmasına ilişkin mahkeme süreçleri esasen mağduriyetten değil de intikam almak veya süreçleri uzatarak muhatap taraflara zarar vermek amacıyla açılan yani suistimal edilen davalardır. Elbetteki istisnalar kaideyi bozmaz. Bu süreçlerdeki anlaşmazlıklara ilişkin olarak arabulucuya müracaat zorunluluğu hem devletin sırtına binen yükü hem maliklerin hem müteahhitlerin sırtına binen yükü azalacaktır.

İnatlaşa süren süreçlerin yüzünden kentsel dönüşümde hep unutulan afet riski böylece bir nebze daha ihtirasın değil ihtiyacın öne çıkmasını sağlayacaktır. Üstelik taraflar bu anlaşmaların ışığında yine vergi avantajı ve hukuksal işlemlerin uygulaması bakımından da avantaj elde edeceklerdir. Arsa paylarının düzeltilmesinde bile taraflar önceden yetkili uzmanlardan alacakları raporlarla arabulucu huzurunda anlaşarak aralarındaki ticari, duygusal, akrabalık ilişkiler çerçevesinde arsa paylarını hızlıca düzenleyebilirler. “İcra edilebilirlik şerhi” sayesinde de bu anlaşmaları birer mahkeme ilamı statüsü kazanabilir.

3- MÜTEAHHITLERIN YETERLILIK SERTIFIKASI ILE SERTIFIKALANDIRILMASI VE SERTIFIKALARIN GRUPLANDIRILMASI

Fırsatçılığın milli bir spora dönüştüğü ülkemizde girişimci ruhunu, gerçeklerle örtüştüremeyen bir çok müteahhit adayı veya komisyoncular hızını alamayıp fiilen veya maddi olarak yeterli olmadıkları halde rahatlıkla müteahhitliğe soyunabiliyor. Henüz dalda olan kuş için eldeki kuşlarını heba eden bu müteahhit adayları süreçlere yenik düşünce iflas edebiliyorlar. Bu durumda ise ellerindeki alanlara ait sözleşmeleri başka müteahhitlere pay etmeye derdine düşüp güven kaybettikleri gibi güvensizlik duyan zor malikler yaratıyorlar. Kimisi de zaten tümüyle arsa toplayıp devir etmek peşinde. Ancak burada ortaya çıkan hesap hataları veya vaat ve menfaat çakışmaları da ayrı bir sorun olarak önümüze çıkıyor. İşte bu noktada zaten ticaret kanunundaki düzenlemelerle birlikte mali tablolarını internet sitelerinde yayınlamak zorunda olan şirketler gibi müteahhit şirketlerin de mali tablolarını ve buna ek olarak da temel ekip ve ekipmanlarını ticaret odalarından alacakları bildirimlerle ortaya koymaları ve yeterlilik sertifikaları almaları çok faydalı olacaktır. Zaten şirketlerin mal varlığı içinde yer alan iş makinaları ile ilgili kayıtlar ticaret odalarında genel olarak bulunmaktadır.

Bu sertifikaların alınması kadar gruplandırılması da gerekir. Böylece 5000 m2 - 15.000 m2, 50.000 m2- 100.000 m2 gibi alanların her biri için ayrı grupta sertifikaya sahip olunması önemli bir adım olacaktır. bu yeterliliklere ulaşmak için konsorsiyumlar da teşvik edilebilir.

4- ADA BAZLI DÖNÜŞÜMLERDE 5 ADAYI GEÇEN PROJE ALNLARINDA KONSORSIYUM ŞARTI KONULMASI 

Belirli m2’leri aşan ada bazındaki dönüşümlerde konsorsiyum şartı getirilerek projelerin yarım kalması, sahipsiz kalması gibi riskler büyük ölçüde azaltılmış olur.  

5- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERIN ILANDAN ÖNCE DE VERGI AVANTAJINA SAHIP OLMASI

Malumunuz olduğu üzere mülkiyetin devrini gerektiren sözleşmelerin resmi bir makam huzurunda yapılması bir geçerlilik şartıdır. Bu çerçevede ada bazında yapılan dönüşümlerde mağduriyetler oluşmaması için henüz riskli yapı ilanı yapılmamış olsa da kat karşılığı arsa toplayan müteahhitler bu sözleşmelerini doğan yüksek maliyetler nedeniyle resmi makamlar huzurunda yapmamaktadır. Bu durumda kötü niyetli başka müteahhitlerce teşvik edilen kişiler veya doğrudan kötü niyetli olan kişilerce de bir çok resmi işlemler, ilk müteahhidin yaptığı masraflar sayesinde yürümektedir. Ancak daha sonra vekaletlerin iptali ile birlikte sözleşmelerini de yok sayan malikler başka tür dava ve sorunların yolunu açmaktadırlar. Bu da ilk müteahhide yapılan bir haksızlık oluyor.

Hem de genelde %50 yi aşkın orandaki birlikteliklerin de bozulması nedeniyle komşular arası bir rekabet ve anlaşmazlık da başlamaktadır. Bu nedenle riskli yapılara ilişkin kat karşılığı sözleşmelere riskli yapı ilanından önce vergi avantajı sağlanması söz konusu olursa, müteahhitler başlangıçtan itibaren işlerini resmi makam huzurunda yapmayı tercih edeceklerdir ve karşılıklı güven ortamı sağlanmış olacaktır. Bunu kontrol etmenin bir yöntemi de yine arabulucu huzurunda yapılması ile sağlanabilir. Böylece birlik beraberlik ruhunu bozulmayacak ve müteahhitlerin de dolambaçlı yolları tercih etmesinin önü kesilmiş olacaktır. 

Rant vergisinin konuşulduğu günlerde bu önerinin sebebini anlayamayanlar olabilir. Halbuki bu konunun önemi ancak sahada, halkın arasında ve müteahhitlerle-maliklerin arasında olmakla bu konunun psikolojik ve bürokratik yanları anlaşılabilir.

6- ADA BAZLI DÖNÜŞÜMLERDE SINIRLI SÜRELI EMSAL ARTIŞI TEŞVIKI SAĞLAMAK

Ada bazında dönüşüm yapılan yerlerdeki alt yapının belediye tarafından belirlenecek standartlara göre müteahhit tarafından taahhüt edilmesi sağlanarak hem riskli yapı dönüşümünü hem de yetersiz alt yapının dönüşümünü sağlamak mümkün olabilir. aynı zamanda belediyelerin bütçeleri nedeniyle 1/1000’lik imar planlarının alt yapısına ilişkin maliyetleri fazla düşünmesine gerek kalmayacaktır. Böylece risk altında olup müteahhide avantaj sağlayamayan küçük yerlerdeki dönüşümlerin de önü açılmış olur. 

Ada bazlı dönüşümlerde belirli metrekareyi aşan, örneğin 10.000 m2’yi aşan ada bazlı dönüşümlerdeki müracaatlara öncelik ve ivedilik kazandırılabilir. Hatta belediyenin şehir plancıları ile görüşülerek gerektiği taktirde bölgenin reel durumu ve gelişim durumuna göre kısmi imar planı düzenlemelerinin sağlanmasıdır. 

7- GERÇEK DIŞI RANTIN ÖNLENMESI

Rant deyince hep olumsuz bir imge uyanıyor insanımızda. Ancak rant yani kâr olmadığı taktirde hiçbir müteahhit hayır amacıyla ev yenileme işine girmeyecektir. Bu bakımdan hayatın gerçekleri çerçevesindeki ve belediyenin alt yapısının gelişimi neticesinde doğan şanslı durumların haricinde belirli bir yere ve  benzeri olamayacak mahiyette imtiyazlar sağlanmamalıdır.

8- İMAR HAKKI TRANSFERININ YÜRÜRLÜĞE KONULMASI

İmar hakkı transferi kavramı son günlerde konuşuluyor olsa da kanuni bir zemine net olarak oturmuş değildir. Çeşitli adlar veya çeşitli sıralı işlemlerden sonra bazı imar haklarının transferi mümkün olsa da, bu yapılan işlemlerin adı “imar hakkı transferi” olarak adlandırılmamaktadır. Esasen gerçek anlamdaki bir kentsel dönüşüm, imar hakkı transferinin fiilen ve kanunen uygulanabilirliği ile daha farklı bir anlam ve işlevsellik kazanacaktır.

Ayrıca bu transfer hakkı Toki’ye ait olup mahalle içlerinde küçük m2’lerle ifade edilen artık arsaların da temizlenmesi adına faydalı olacaktır. İmar hakkının transfer edilebilmesi ve sertifikalandırılması ile bir çok anlaşmazlık için yeni ve insancıl çözüm yolları üretilebilir. Kaldı ki imar hakkı sertifikalarının maddi değerlerinin olması ve yeni bir finans aracı olması da bambaşka ve etkili bir kazanım olacaktır.

9- RÜŞVETLE MÜCADELE

Bu söylemi her ne kadar anmak istemesek de bazen birilerinin “kıral çıplak demesi” de icap ediyor. Rüşvet öyle bir algı ki bunu bir siyasi partiye, bir belediyeye bir hükümete atfetmek de doğru değil. Çünkü rüşvet olgusu bir insani olgu ve suçtur. Hırsızlık gibi düşünmek gerek yani devlet belki hırsızlığı önleyemez ama ona giden yollara barikatlar koyabilir. Bu konuda herkese görev düşüyor. Bir kamu kurumunda maaş alan kişi emlaka ilişkin işler yapıyorsa bir süre sonra kendini bir memur olmaktan çok emlakçı gibi değerlendirmeye başlıyor. Bir sorun yaratıp çözümünü de sununca, mesleği dışında bir hizmet verdiği gerekçesi ile vicdanını susturacak bahaneleri çabucak bulabiliyor. Genel de insanlar günahlarına karşı kendi iç dünyalarında bir fetva yazıp, suçun yolunu kendileri inşa ettiği için ve yaptıkları şey onların algısında normalleşiyor. Zira yetki sahibi olanlarda bu hastalık nüksetmişse bununla mücadeleyi müracaatçıların yapması işin doğasına uymamaktadır.