Gayrimenkul Sektörü, ‘Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenlerini Konuştu…’

Kentsel Dönüşüm hakkında hiç konuşulmayanlar, Kalekim ve Winsa sponsorluğunda Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB), Urban Land Institute (ULI) Türkiye ve Yapı-Endüstri Merkezi (YEM) işbirliğiyle İstanbul ve Ankara’da düzenlenen ‘Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri’konferanslarında ele alındı.

Yüzölçümünün yaklaşık yüzde 92’si deprem kuşağında olan Türkiye, 1999 yılında yaşanan Marmara depreminin ardından; ülke genelinde güvenli ve nitelikli binaların yetersizliğine dair ürkütücü bir tablo ile karşı karşıya kaldı. Türkiye’deki yaklaşık 18 milyonu aşan yapı stoğunun yüzde 67’sinin ruhsatsız ve kaçak, yüzde 60’ının ise 20 yaşın üzerindeki konutlardan oluştuğu tahmin edilirken, 2012 yılında çıkarılan 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte ilk etapta bu yapıların 6,5 milyonunun yenilenmesi hedeflendi.

Kentsel Dönüşüm Yasası’nın çıkarılmasının ardından İstanbul gibi büyük kentler adeta büyük bir şantiye alanına dönüştü. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sadece İstanbul’da 1.100 hektarlık alanı, kentsel yenileme alanı olarak belirledi. Kentsel dönüşüm sürecine alınan bu alan; içerisinde yaklaşık 150.000 kişinin yaşadığı, 50.000 haneye ve 20.000 binaya karşılık geliyor. Oysa deprem uzmanları İstanbul’da gerçekleşme oranı her yıl yüzde 2 olan olası bir depremde, 30.000’e yakın binanın zarar göreceğini öngörüyorlar.

Kentsel Dönüşümde ‘Ortak Akıl’ Çağrısı…

İstanbul Yapı-Endüstri Merkezi’nde Winsa ve Kalekim sponsorluğunda düzenlenen ‘Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri’ konferansının açılış konuşmasını yapan ULI Türkiye Başkanı Ayşe Hasol Erktin, Kentsel dönüşüm konusunun uzunca bir süredir Türkiye’nin gayrimenkul sektörünün gündeminde önemli bir yer tuttuğunu belirtti. Erktin şöyle devam etti: “Bu konuda atılan adımlar, yapılan onca toplantı, konferans ve çıkarılan mevzuata karşın, konu ile ilgili kafa karışıklığı halen devam ediyor. Bu karışıklığı biraz olsun gidermek üzere Türkiye Müteahhitler Birliği, ULI Türkiye ve Yapı-Endüstri Merkezi bir araya gelerek, İstanbul ve Ankara’da Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri” konferansları düzenledik. Böylelikle kentsel dönüşümde yoğunluk, sosyal etki, sağlıklı yaşam gibi bugüne dek konuşulmamış konuları kamuoyunun gündemine taşıdık. Kentsel dönüşüm konusundaki problemler sadece Türkiye’ye ait değil. Yurtdışında da iyi ve kötü örnekler var. ULI Türkiye olarak bizim amacımız yurtdışındaki iyi örnekleri konferansımız gibi çeşitli vesilelerle kentsel dönüşümün içinde yer alan kamu ve özel sektördeki tüm paydaşlara aktarabilmek ve bilgi sahibi olmalarını sağlamak”. Etkinliğin sponsorlarından Kalekim Proje Satış ve Kanal Geliştirme Müdürü Altuğ Tezel de yaptığı konuşmada, toplantıyı yoğun bir izleyici grubunun takip etmesinden duydukları memnuniyeti dile getirdi.

Metropollerin En Tehlikeli Sorunu: ‘Yoğunlaşma’…

8-9 Kasım’da önce İstanbul ardından Ankara’da düzenlenen ‘Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri’ Konferansı, ‘yoğunluk ve planlama’, ‘sürdürülebilirlik ve sağlıklı şehirler’ ile ‘dönüşümün sosyal etkileri’ ana konularına odaklandı. İlk günü İstanbul’da Yapı-Endüstri Merkezi’nde gerçekleşen etkinlikte Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi, UCLG-MEWA GOLD III Türkiye Koordinatörü Dr. Özdemir Sönmez, ‘Yoğunluk-Planlama’ ana teması üzerine konuştu. Dr. Sönmez, kentlerdeki yoğunluğun temelini ‘birlikte olma’ isteği olarak özetlerken; zamanla artan arsa altyapı ve donatı maliyetlerinin aşırı nüfus artışı (göç) ve arz-talep dengesi ya da dengesizliğinin kentlerde sağlıksız bir yoğunlaşmaya neden olduğunu paylaştı.

Dünyadaki önemli metropollerle İstanbul’u karşılaştıran Dr. Sönmez planlamacıların yeteri kadar yoğunluğu kontrol edebilme üzerine yoğunlaşmadıklarını da konuşmasında vurguladı. Merkezden uzaklaştıkça yoğunluğun azalması gerekirken, İstanbul için bu teorinin pek de gerçekçi olmadığı bilgisini veren Dr. Sönmez, özellikle İstanbul’un Batı ve kuzey bölgesinde büyük bir yoğunlaşmanın son 10 yılda ciddi bir artış gösterdiğini belirtti. Türkiye’de kitlesel göç alan ve deprem riski altında bulunan İstanbul gibi büyük kentlerde ‘kontrollü yoğunluğun sağlanmasının’ önündeki sürdürülebilir kent planlaması, yoğunluk ve trafik, sanayi ve hava kirliliği ve yönetim kalitesi gibi engellerden de bahsetti. Ayrıca, “planlanmış yoğunluk” için, kentin ekonomik ve kültürel açıdan gerekli noktalarında yoğunluğun bilinçli şekilde artırılması, belli noktalarda da yoğunluğun özellikle düşük tutularak planlı yeşil ve sosyal alanların yer alması için yapılabilecekleri anlattı.

Dr.Sönmez konuşmasını şu çarpıcı bilgelerle noktaladı: “İstanbul’da nüfus artışı ciddi bir sorun. Bu doğal bir nüfus artışı değil tamamen göçe bağlı süreç böyle giderse 2030 yılında İstanbul’da nüfus 20 ile 25 milyon arasında bir değere yükselecek. Kentsel yerleşme alanlarında fiziki alanlar artık sınırlı durumda yani gidecek yerimiz yok. Temel sorunumuz bu. Ayrıca üçüncü köprü ve üçüncü havalimanı projelerinin ve Kanal Projesi İstanbul’un yoğunluk haritasını yeniden şekillendirecek etmenler arasında yer alıyor. Bu bölgelerdeki arsa değeri şimdiden ciddi bir artış göstermeye başladı bile. Metropolleri yapılaşma baskısından kurtarmalıyız, İnsanların yaşam alanlarına da ihtiyacı var. İstanbul’un göçten kaynaklanan nüfus artışını tüm yurda yaymalıyız.”

Sağlıklı Kentler İnşa Edilmeli…

‘Sürdürülebilirlik ve Sağlıklı Şehirler’ üzerine yoğunlaşan ULI Kıdemli Başkan Yardımcısı ve Sağlıklı Kentler Girişimi Lideri Rachel MacCleery Amerika Birleşik Devletleri’nden görüntülü konferans yoluyla katıldığı etkinlikte, binalarda ve kentsel yerleşimlerde insan sağlığının göz ardı edildiğine vurgu yaptı. Rachel MacCleery; insanların; fiziksel, zihinsel ve sosyal refahını desteklemek için tasarlanmış, yürümeyi ve hareket etmeyi özendiren sürdürülebilir ve sağlıklı ortamları gündeme taşıdı. Yatırımcıların, proje tasarımcıların insan sağlığını göz ardı ettiğini belirten MacCleery, günümüzde projelerin değerini insana ve insan sağlığına dair yapılan yeniliklerin belirlediğini belirtti.

İnsanlar Hareket Etmeye Özendirilmeli

Dünyadan önemli örnekler veren Rachel MacCleery, “Artık konut projelerinde insan sağlığı öncelik olmalı. Proje yatırımcıları, otomobillere değil ‘insanlara odaklanarak şeker ve kalp gibi hastalıkları önleyecek, hareketi özendiren, sosyal ve bilimsel etkileşimi artıran ortamları nasıl sunabileceğimizi’ düşünmeli. Bugün dünyada ölüm oranlarında kalp ve solunum hastalıkları en üst seviyede. Bu da yaşadığımız yerle doğru orantılı. Hastalıkları azaltıcı ya da önlemeye çalışıcı şehirler, mahalleler ve buna uygun konut projeleri üretilmeli. Pazarda daha rekabetçi olmak için de artık bu kaçınılmaz bir gerçek. İnsanlar artık daha yaşanabilir sağlıklı projelere odaklanıyor. Bu nedenle projeler yapılırken bisiklet yolları, yürüyüş yolları, spor ve sağlıklı gıdaya erişim dikkate alınmalı. Yine aynı şekilde sosyal ve sanatsal etkileşime uygun projeler, mahaller de insanların artık en büyük beklentisi durumunda.”

Otomobile değil Yürümeye, Asansöre değil Merdivene Yönlendiren Tasarım

İnsan sağlığını merkeze alan projelerin aslında kamu tarafından da desteklenmesi gerektiğini belirten Rachel MacCleery, Kopenhag’da bisiklet yollarının son yıllarda teşvik edildiğini böylece insanların bisiklet kullanımıyla birlikte pek çok önemli sağlık sorununun önüne geçildiğini belirterek, sağlık harcamalarında da ciddi bir düşüş yaşandığına dikkat çekti. MacCleery, sözlerini ABD’den şu çarpıcı tespitle tamamladı: “ABD’de artık insanlar otomobillerini çok sık kullanmayacakları yerlerde yaşamak istiyor. Bu önemli bir gösterge. Artık insanlar çeşitlilik istiyor, sağlıklarının ön planda olduğu binalarda yaşamak istiyor. Bunu bir trend olmak yerine bir anlayış olarak görmekte yarar var. Çünkü insan odaklı, insan sağlığının merkezde alındığı binalar, kentler ve şehirler hepimizin isteği olmalı.”

Kentsel Dönüşümde ‘Sosyal Etki’ Süreci Başlatılmalı…

Kentsel dönüşüm projelerinin çoğu zaman göz ardı edilen sosyal etkilerini masaya yatıran Kentsel Strateji Kurucu Ortağı Ali Faruk Göksu da müstakil evlerden çok katlı konutlara taşınırken, mekânsal faktörler ile bireyler arası ilişkiler, topluluklar arası ilişkiler ve birey-topluluk ilişkilerinde sosyal değişimlere dikkat çekti. Kentlerimizin şimdiye kadar 3.dönüşüm süreci içine girdiğini belirten Ali Faruk Göksu, 1950’i yıllarda göç ile başlayan hızlı kentleşme süreci kentlerimizde, yoğun yapılaşma, yapı ve yaşam kalitesi riski başta olmak üzere pek çok sorunu gündeme getirdiğine dikkat çekti.

“Mahallerimizi yeniden düzenleyerek süreci ele almak lazım” diyen Göksu’ya göre özellikle tasarımcılarla mahalle sakinlerini ve hatta siyasetçileri bir araya getirme gerekliliğinin kaçınılmaz gerçek olduğunu belirtti. Özellikle ekonomik ve sosyal değişimin yeteri kadar dikkate alınmadığını söyleyen Göksu; ‘Kentsel Dönüşüm’ kelimesinin içeriğinin yeteri kadar önemsenmediğini hatta piyasa koşullarında sürecin artık “Yık-Yap ya da Sat-Yap” modeline dönüştüğüne vurgu yaptı. Göksu, “Genel eğilim piyasa koşullarının iyi çalıştığı merkezi alanlar oluyor. Yani, kentsel dönüşümün, sosyal ve ekonomik boyutlarını içeren çalışmalar çok yetersiz kalıyor. Özetle, günümüzdeki dönüşüm projeleri “kentsel dönüşüm” değil, “gayrimenkul geliştirme” projeleri... Geçmiş süreçlerde olduğu gibi ‘gayrimenkul odaklı’ yani piyasa güçleri ile geliştirilmekte. Süreçte, kullanıcıların ve bölgede yaşayanların katkısı alınmıyor. Yeterince kamusal alan yaratılmıyor” dedi.

Kentsel Dönüşümde ‘Empati’ Yapmalıyız…

Kentsel Dönüşüm Projeleri hazırlama aşamasında ne yazık ki, olası olumsuz etkilerin önceden belirlenmediğini ve tedbirlerin alınmadığını da söyleyen ve yeteri kadar empati yapılmadığını belirten Ali Faruk Göksu çözüm konusunda şunları söyledi: “’Keşke’ demememiz için Sosyal Etki Değerlendirme (SED) Raporları hazırlanmalı. SED’ler, ÇED Raporları gibi yasal zorunluluk olmalı. Ayrıca, Sosyal Etki Tasarımı (SET) süreçleri başlatılmalı. Kentsel Dönüşüm Proje süreçlerinden etkilenen yaşayan ve çalışanların gelecek tasarımları birlikte tasarlanmalı. Araştırma, Katılım ve Tasarım süreçlerini ele alan yaklaşımlar geliştirilmeli. Burada empatinin gücünü kullanmıyoruz. O mahallede yaşayan insanların beklenti, ihtiyaç ve taleplerini daha çok anlamalıyız, mahalledeki kadınlara, erkeklere gençlere ve hatta yaşlılara daha çok dokunmak onların hissiyatlarını öğrenmemiz gerekiyor. Sağlam binalar yaparak yaşam inşa edilmiyor. Süreç böyle giderse kaybeden, kentler ve bu kentte yaşayan insanlar oluyor. Herkes projenin başlangıç ve bitiş tarihine odaklanıyor kimse oradaki insanların sosyo-kültürel durumunu sorgulamıyor, bunlara yönelik çözüm üretmiyor.”

Kentsel Dönüşüm ‘Fırsat’ Olabilir mi?

Konferansın son bölümünde Gazeteci-Yazar Levent Gökmen’in moderatörlüğünde gerçekleşen “Kentsel dönüşümde ne konuşulmadı?” başlıklı panel gerçekleşti. Panelde Rönesans Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Murat Özgümüş, SAMPAŞ Genel Müdürü Selçuk Ilıkcan ve GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş konuşmacı olarak yer aldı.

Panele damgasını vuran konu, 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’nın uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikler oldu. Kentsel Dönüşüm sürecinde en çok karşılaşılan sorunların başında hukuki sürecin uzunluğu ve vatandaşlarla olan uzlaşma konularının başı çektiğini belirten GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyat Gümüş, yerel yönetimlerin biraz daha etkin olması gerektiğinin altını çizdi. 1999’daki büyük deprem ve ardından Van depremi sonrası Kentsel Dönüşümün aslında Türkiye için bir fırsat olması gerektiğini vurgulayan SAMPAŞ Genel Müdürü Selçuk Ilıkcan “Bizce Kentsel Dönüşüm ciddi bir fırsat ve biz hep bardağın dolu tarafından bakmaya çalıştık. Çünkü Kentsel Dönüşüm temelde olası deprem gibi doğal felaketlerde can kaybını azaltmada, akıllı kentlere yönelik teknolojiyi kullanarak, binaların ısı maliyetlerini düşürmede, otopark kullanımını optimize etmede ve hatta altyapı yenilenmesiyle şebeke sularında ciddi verimlilik kazandırabilir” dedi.

Rönesans Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Murat Özgümüş ise kentsel dönüşümde büyük yükü yatırımcıdan beklendiğinin ama mülk sahiplerinin ve kamunun da en az yatırımcı kadar çözüm üreten bir yapıda olması gerektiğine vurgu yaptı. Özgümüş, “Hemen hemen her projede mülk sahiplerinin ortak sorusu evinin kaç metrekare büyüyeceği üzerine. Kimse nitelikli ve yaşanabilir bir bina ya da mahalle sorgusunu birincil konu olarak almıyor. Hal böyle olunca da süreç bir türlü istenilen düzeyde gelişmiyor. Bunu sorgulaması, düşünmesi ve hatta yaptırım uygulaması gereken kamu da bu sürece dahil olmayınca iş yatırımcı ile mülk sahibinin anlaşması ikileminde sıkışıp kalıyor” diyerek sürecin istenilen düzeye ulaşamadığını belirtti.

Rönesans Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Murat Özgümüş, iyi şehirlere ulaşmada tasarımın da önemli olduğunu belirterek, iyi tasarım ve kaliteli yaşam sunmanın da bir maliyeti olduğunu; sadece yüzdelerle yapılan pazarlıklarda, kaliteli yaşam konusunun göz ardı edildiğini belirtti.

Türkiye’de 50 şehirde 135 milyon metrekare riskli alan olduğunu ve bu alanlarda 240 projeden sadece 40’nın ciddi anlamda devam ettiğini belirten SAMPAŞ Genel Müdürü Selçuk Ilıkcan, paneldeki konuşmasında Kentsel Dönüşümde, bir anda Türkiye’nin bütün problemlerinin çözülmeye çalışıldığına dikkat çekti. Mülkiyet, ekonomik gelişim, kent planlama gibi dev sorunlarımızın tek bir kentsel dönüşüm yasasında bir arada ele alınmaya çalışıldığına; bunların ayrı katmanlar halinde ve serin kanlı bir biçimde planlanması gerektiğine vurgu yaptı. Kamu erkinin irade konusunda da kararlı adımlar atması gerektiğini belirten Selçuk Ilıkcan Kentsel Dönüşümü yaparken yeni bir yaşam şekli oluşturmada altyapı ve üst yapının eş güdüm halinde gitmesi gerektiğini de belirtti.

Kentsel Dönüşüm Ankara’da da Tartışıldı…

Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri Konferansı’nın Ankara’da Türk Müteahhitler Birliği’nde gerçekleşen ikinci etabında farklı konuşmacılar da ağırlandı. EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Kurucu Yöneticisi ve Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’nın moderatörlüğünde yapıldı. Konferansın anahtar konuşmacıları “Sosyal Etki” ile Kentsel Strateji Kurucu Ortağı Ali Faruk Göksu, “Sürdürülebilirlik ve Sağlıklı Kentler” ile Urban Land Institute Direktörü Sara Hammerschmidt ve “Yoğunluk-Planlama” ile Yale Üniversitesi Öğretim Üyesi, AGA Public Realm Strategists Inc. Kurucusu Alexander D. Garvin oldu. Ünal Akpınar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Birol Akpınar, Yenimahalle Belediye Başkanı Fethi Yaşar ve YDA İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Cüneyt Arslan da “Kentsel dönüşümde ne konuşulmadı?” başlıklı panelde bilgi ve deneyimlerini aktardı.

Müteahhitle Vatandaş Karşı Karşıya Gelmemeli

Panelistler, bugüne dek yaşanan kentsel dönüşüm deneyimlerinde, müteahhitle vatandaşın karşı karşıya gelmesindeki sorunları aktardı. Yeni Mahalle Belediye Başkanı Fethi Yaşar, kentsel dönüşümün ancak “kirlenmiş” kentsel alanlarda yapılmasını; boş alanların ise yalnızca kamusal kullanıma açılmasını önerdi. Kentsel dönüşümün, komşuluk ilişkilerini artıran, sosyal gelişime, spora ve sanata olanak sağlayan, insanların mutlu yaşayabildiği “yaşayan kent” olması gerektiğini vurguladı. Öte yandan, kentsel dönüşümde onay yetkisinin hem Büyükşehir Belediyeleri’nin hem de Bakanlığın üzerinde olmasının ikilik yarattığını anlattı.

YDA İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Cüneyt Arslan, uzlaşma mekanizmalarındaki eksikliklere ve mahkeme sürecinin uzunluğuna dikkat çekerek mahkemeye giden hak sahipleri ve müteahhitleri gelecekte neler beklediğinin bilinmezliğine vurgu yaptı. Kentsel dönüşüm yapacak müteahhitleri, devletin ciro, daha önce yapılmış işler yönünden incelemesi ve buna göre önyeterlilik vermesi gerektiğini söyledi.

Ünal Akpınar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Birol Akpınar ise, yerel yönetimlerin, kentsel planları hazırlayıp, gerekli sosyal etki analizlerini de yaptıktan sonra, önyeterliliği almış müteahhitlere ihaleye çıkarmasını önerdi.

RAKAMLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Türkiye Geneli

6.5 milyon : Ülke genelinde yenilenmesi beklenen konut sayısı
884 milyar lira : Kentsel dönüşümün maliyeti
20 yıl : Dönüşüm için öngörülen süre
123 bin 106 : 10 ayda riskli ilan edilen bina sayısı
12 bin hektar : 10 ayda riskli alan ilan edilen bölge
1 milyon 700 bin : 12 bin hektarlık riskli alanda yaşan vatandaş sayısı

Kaynak: http://www.yapi.com.tr/haberler/devlet-fikirtepeye-ortak-oluyor_151723.html?utm_source=link&utm_medium=bulten&utm_campaign=bulten-0729-08112016