Son günlerde müteahhitlerle malikler arasında yapılan sözleşmelerde “inşaat tamamlama sigortası”ndan bahis olunduğu için bilhassa malikler ve malik temsilcileri biz hukukçulara koşuyorlar. Müteahhitler de sözleşmelerinde bizi bu muallak konunun üzerinde durmaya teşvik ediyorlar. Bu nedenlerle inşaat tamamlama sigortası konusunu paylaşmaya gerek gördüm.
Bu konunun kaynağı Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın Tüketici Kanunu üzerindeki tasarısıdır. İlgili tasarı da "İnşaat firmaları inşaat ruhsatı almadan maketten satış olarak ta bilinen ön ödemeli konut satışı yapamayacak ve tüketicilerin yaşayabileceği mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla bina tamamlama sigortası yaptırmak zorunda olacaklar.” denilmektedir.
Bazı müteahhitler bir anda tüm sorunlar çözüldü intibaı ile vatandaşa yaklaşıyor. Öte yandan inşaat tamalama sigortası ile ilgili olarak cevaplanması gereken yığınla soru var.
Zira aramızda kalsın (!) her ne kadar tasarı hakkında oldu bitti gibi konuşmalar yer alıyorsa da henüz sigorta şirketlerinin bile konudan pek haberi yok.
Olsun yine de biz bazı soruları soralım. Belki bir faydamız dokunur.
Mesela;
İnşaat tamamlama sigortası nedir?
İnşaat tamamlama sigortasını kim yapar?
İnşaat tamamlama sigortası hangi şartlara sahip olan firmalara yapılır?
İnşaat tamamlama sigortasından istifade etmenin standartları var mı?
Müteahhitler inşaat tamamlama sigortası yapmak için sigorta şirketlerine mi yoksa ilgili bir devlet kurumuna mı sigorta bedeli ödeyecek?
Basit bir sağlık sigortası bile yaparken yaşlı mısın genç misin? Az mı hastalanırsın çok mu hastalanırsın? Kalıtsal bir hastalık var mı yok mu diye kırk dereden su getiren sigorta şirketleri milyon liraları hangi şartlarda verir?
Bu deprem sigortası gibi ya da trafik sigortası gibi zorunlu bir sigorta mı olacak yoksa kasko gibi bir uygulama mı?
Bu sigortanın sigorta ödemeleri müteahhit tarafından mı ödenecek yoksa malikler mi yapacak? Sigorta şirketlerine, inşası yapılan yerler mi ipotek edilecek yoksa inşa edilecek eserin dışında başkaca ipotek veya teminatlar mı gerekecek?
İnşaat tamamlama sigortası banka teminat mektubuna nazaran tercih edilecek nitelikte ve kabiliyette olacak mı olmayacak mı?
Her inşaatta mı yoksa kentsel dönüşüm ile ilgili faaliyetlerde mi inşaat tamamlama sigortası gündeme gelecek?
İnşaat tamamlama sigortası nasıl kullanılacak?
Yarım kalan bir inşaat olursa ve inşaat tamamlama sigortası uygulanmak durumunda kalınırsa inşaatı kim tamamlayacak?
Yarım kalan inşaatı sigorta kimin talebi ile tamamlayacak?
Bu talep, hangi kriterlerin varlığı halinde değerlendirmeye alınacak?
Sigortanın tarafı olan müteahhit mi, Sigorta şirketi mi yoksa başka bir kurum mu?
Taşeron sözleşmelerinde iş biraz daha kolay olsa da, maliklerin arsa vererek ve müteahhitlerin konut yaparak bir nevi ortak oldukları toplu kentsel dönüşüm faaliyetleri Tüketici Kanununa ne kadar taraf olur ne kadar olmaz?
Yani müteahhit kendi hissesine düşen kısımları erken satabilmek için, sadece bu kısma mı sigorta yapacak yoksa tüm yapıyı karşılayacak nitelikte mi sigorta yaptıracak?
Sigorta şirketi gerçekten binayı mı tamamlamayacak, yoksa bedelini mi lehdara tazmin edecek?
Bu soruların her birini önümüzdeki yazı dizilerinde olabildiğince cevaplamaya çalışacağım İnşallah.
Böylece Gayrimenkul sektörüne yeni giren bu kavram hayırlı uğurlu olsun diyelim, e diyelim demesine ama bu kavram şehir efsaneleri ile karışınca izahatı biraz zorlaşıyor.
Yine de merakları yatıştırmak adına önden şunu söylemeliyim, İster müteahhit olun, ister taşeron, ister malik olun ister sigortacı… Siz siz olun henüz fırına bile girmemiş bir ekmeğin çıtır olduğu zannıyla sözleşme yapmaya başlamayın.
Çünkü kabak maliklerin mi müteahhitlerin mi yoksa sigorta şirketlerinin mi başına patlar o henüz pek belli değil.
Bina tamamlama sigortası diyelim ki kanunlaşsa ve sigorta şirketleri bu sigorta türünü riskli veya eksik görerek, bu risk hizmetini piyasaya arz etmese ne olacak?
Yabancı sigorta şirketleri bunu sunmak için Türkiye’ye gelmeyi planlıyor diye haberler de okudum.
Hadi geldiler ve sundular;
Kentsel dönüşümde deprem riskini en son sıraya atıp ilk sıraya “rantı” koyan bazı malikler, bazı müteahhitler, sigorta hususunu da bir rant unsuru olarak değerlendirmezler mi?
Bu gibi kötüye kullanımlar karşısında sigorta şirketlerinin zarureten alacağı tedbirler yüzünden veya bir iki malikin yüzünden ya da bazı kötü niyetli müteahhitlerin yüzünden masum çoğunluk zarara uğrayabilir mi?
Devlet reasürans şirketi rolü mü oynayacak da müteahhitler kendini bu kadar güvende hisseder oldu?
İşte tüm bu sorular, ancak alakadar kurumların da katılımı ile yapılacak yeni bir tasarıdan sonra belki cevap bulur.
Kaynak: Av. Cihat Demirbağ