Türk Medeni Kanunu’nun 881 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan ipotek, kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı bir ayni haktır.
Yapı ipoteği de ayni bir ipotek hakkıdır. Özellikle inşaat müteahhitlerinin sıkça kullandığı bu ipotek türünde alacaklı, üzerinde mal veya hizmetini sunduğu gayrimenkulü rehnederek o gayrimenkulün değerinden, kendi alacağını elde etme imkanı bulmaktadır. Alacağa ayni (mal üzerinde) bir güvence oluşturan rehin hakkıdır.
Bu güvence türü genelde sadece müteahhitlerin arsa sahiplerinin arsa payı üzerine koyabildiği bir ipotek türü olarak bilinse de o yapının yapılmasına malzeme tedarik edenler, veya hizmetini sunan işçiler gibi emek veren kişiler de ipotek hakkına sahiptir. Yapı İpoteği kavramı işte bu tür malzeme veya işçilik haklarını da kapsayan bir ipotek türüdür.
Türk Medeni Kanunu’nun 893/3. maddesi hükmünce, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciler kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir.
Aynı Yasa’nın 895. maddesi hükmünce de, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması ve tescilin yapılabilmesi için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır.
Taraflar alacak miktarında veya teminat hakkında anlaşamazlar ise TMK’ nın 1011. maddesi (Eski 921. madde) uyarınca geçici tescil şerhi verilmesini isteyebilir. (Tekinay Eşya Hukuku 1989 Baskı Sahife398). Ancak geçici tescil isteminin de işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması şarttır.
YAPI İPOTEĞİ TESCİLE TABİ BİR KANUNİ İPOTEKTİR
Yüklenici ipoteği, tescile tabi kanuni ipoteklerdendir (TMK.m.893/III). Yüklenici ipoteklerinin tescilinde tapu kütüğünün rehin haklarına ait düşünceler kısmında olduğu belirtilir (TST m.37).
Yani bu ipotek türü, hak sahibinin bu hakkını süresi içinde tescil etmiş olması halinde kullanılabilir aksi halde bu hakkın tescil edilmemiş olması durumunda bu hak kendiliğinden doğmaz.
Yüklenicinin kanuni ipotek hakları, eser sözleşmesine bağlı olarak çalışmayı veya malzeme vermeyi üstlendiği andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.
İşe başlarken genellikle yüklenici alacağının miktarı kesin olarak belli olmaması ve taşınmaz mal sahibince de kabul edilmemesi durumunda Türk Medeni Kanunu’nun 1011. ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün 58 ve 59. maddeleri hükümleri gereğince, inşaatçı ipoteğinin tescili ile ilgili geçici şerhin verilmesi istemi, mahkemeye yapılır.
Mahkeme, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanısına varırsa; şerh kararı verir ve kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.
Kesin tescil, terkin olunacak şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır (TST m. 58/II). Türk Medeni Kanunu’nun 1022. maddesi gereğince de, ayni haklar tapu sicil kütüğüne tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu yasal sebeplerle, geçici şerh, Türk Medeni Kanunu’nun 896 ve 897. maddelerine göre yüklenicinin, kanuni ipotekten yararlanma bakımından sıra almasını sağlar.
Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkarlar ve yükleniciler, kanuni ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar.( Madde 896 )
Satış bedeli zanaatkarlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkarlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.
Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkarlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar.
İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkarlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez. (Madde 897)
YAPI İPOTEĞİ 3 AYLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜREYE TABİDİR
Tescilin de yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir (TMK. m. 895/I,II). Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, üç ayın sonunda tescil isteme hakkı düşer. Ancak, tescilin yapılması için alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır (TMK.rn.895/ III).
Sınırlı ayni hakların haczi mümkündür. Sınırlı ayni hak niteliğinde olan borçlunun sahip bulunduğu bir ipotek hakkı da haczedilebilir. Haczin tamamlanması için ipotek hakkının haczedildiğinin tapu siciline şerh verilmesi yeterlidir. İpotek hakkının haczedilemeyeceğine ilişkin yasal bir engel de bulunmamaktadır.
TMK Madde 893 – Aşağıdaki alacaklılar, kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1.Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2.Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3.Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar.
Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
TMK Madde 895 – Zanaatkarların ve yüklenicilerin kanuni ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.
Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.
Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır.
Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez.
Geçici tescil şerhi
TMK Madde 1011 – Aşağıdaki hallerde geçici tescil şerhi verilebilir:
1.İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
2.Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatına varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.
Kaynak: Av. Cihat Demirbağ