Kiralama

Av.Cihat Demirbağ

Kiracılık en zor işlerden biri ülkemizde… Verdiğin para havaya gider… Biraz geciksen bir türlü… Birileri senin verdiğin kredi parasıyla ev sahibi olur… Ev sahibi olan senin kiranla geçinir. Konu komşuya alışmışken kentsel dönüşüm gelir taşınmak zorunda kalırsın… Ev sahibi binaya masraf etmez, yaptığın masraf bile geleceğini bilmediğin bir gayrimenkulde kalır.. Apartmanda iskan yoktur, su parasını fazla fazla ödersin…. Apartmanda yönetim yoktur, dayanışma yoktur, merdiven dairesini kir götürür. Ev satılacaktır birileri evi görmek için yatak odana kadar bakmak ister… Sevdiğin birkaç tabloyu asmak istersin duvarda delik istenmez. Sevdiğin bir mobilya olur, sevdiğin bir tasarım olur, kendi evin olmadığı için eve uygulasan bir türlü uygulamasan bir türlü… Komisyoncuya para öde, ev sahibine depozito öde… ansızın çıkmak zorunda kalırsın ve taşınma masrafları ayrı dert… Kısacası zor meslektir kiracılık…

Elbette gayrimenkul sahibi olmanın da getirdiği zor durumlar olabilmektir. Kiracıların geneli anlayışlı ve kira hukuku bakımından belli bir teamüle uyan kültürlü kişilerdir ama bu vasıflara sahip olmayan kiracılar da elbette var. Heleki taraflar arasında insani ilişkilerin yıprandığı bir noktada olay restleşmeye giderse acil ihtiyaçları bakımından maliklerin de mağdur olabileceği haller vardır.

Gayrimenkul kiralamada temel olarak bilinmesi gereken unsurları kiracılar da malikler de bilip kendi pozisyonlarını buna göre değerlendirebilirler.

KİRALAMA

Bir menkul veya gayrimenkule ilişkin olan kullanım hakkının kiralayan tarafından belli bir süre için ve belli bir kira karşılığında kiracıya verilmesine ve kira sözleşmesinin bitiminde ise kiralanın kiralayana iadesine ilişkin hukuki işleme kiralama denir. Kiralanan şey, yani mecur, sözleşme süresince kiracının kullanımında olur.

KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi kiralananın sahibi ile kiracı kurum ya da kişi arasında yapılan yazılı bir anlaşmadır. Kira kontratı da denir. Bu anlaşma süreli veya süresiz de olabilir. Eğer sözleşme üzerinde süre yazmıyorsa sözleşmenin bir yıllık olduğu kabul edilir. Taraflardan biri sözleşmeyi feshetmedikçe ya da fesih sebepleri oluşmadıkça kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıl daha uzamış olur.

Kira ilişkisinin başlaması için resmi evrak düzenlenmesine gerek yoktur. Yani iki taraf anlaşıp el sıkıştığında bile bu sözlü anlaşma da yeterli olur. Yahut genelde kırtasiyelerde hazır satılan kira sözleşmelerinden alıp karşılıklı, imzalamak hukuksal anlamda daha geçerli olur. Sözleşme noter huzurunda da yapılabilir.

Sözleşmenin hem yazılı olarak yapılması ve mümkünse noter huzurunda yapılması, gerek işin ciddiyeti gerekse gelecekte olası imza inkârı v.b. davalar gibi durumları engellemek adına taraflar için en faydalı yöntem olur.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH ETTİRİLMESİ

Kira sözleşmesi tapuya şerh ettirilebilir. Bu durumda kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile birlikte sözleşmeden doğan sınırlı süreli intifa hakkı sağlar. Böylece kiralanan şeyin malikinin değişmesi durumunda bile kiracının kiracılığı yeni malike karşı da aynı şartlarda devam eder. Genelde uzun süreli işyeri kiralamalarında değerlendirilen bir yöntemdir. Şerh talebi sözleşmenin noterde yapılmış olması halinde veya sözleşme metni içerisinde şerh koyma yetkisi olması halinde kiracı tarafından talep edilir. Şayet sözleşme noterde yapılmamışsa ve sözleşme metninde de şerh koyma yetkisi değerlendirilmemişse, kiracının talebine ek olarak malikin de istemi ile sözleşme tapu şerh ettirilebilir. Sözleşmenin tapu şerhi için şu belgeler gereklidir.

Sözleşmedeki imzalar noterce onaylanmış ise ve şerh yetkisi varsa kiracının istemi.
Noterce onaylanmamış ise veya şerh yetkisi yoksa taşınmaz malikinin istemi.
İşleme konu gayrimenkule ait tapu senedi, şayet bu yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir bir başka belge veya malikin sözlü beyanı,
Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
İşlemin muhatap taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, o temsilcilerin temsile ilişkin belgeleri, gerekir. Böylece ilgili sözleşme tapu kütüğünün şerhler kısmına işlenir.
SÖZLEŞME OLMAKSIZIN KİRACI KİRALAYAN İLİŞKİSİ

Kiracı kiralayan ilişkisi sözleşmesi olmaksızın da karşılıklı anlaşma neticesindeki fiili durumla birlikte kurulabilmektedir. Ancak böyle bir durumda meydana gelen bir anlaşmazlık olursa malikin kiracılık ilişkisini ispat edebilmesi gerekir. Gerçek hayatta sözleşmesiz kiracılar da malikin bir eylemi karşısında mağdur olabilmektedir. Bu kez de kiracının gerek fatura gerek ticari faaliyetleri v.b. gibi ispat araçları ile kiracılık ilişkisini ispat etmesi ve bundan ileri gelen zararları ve ihlal edilen haklarına ilişkin talepleri ileri sürmesi mümkündür. Yazılı olması ise birçok konunun ispatı açısından daha güzel olacaktır.

Bu durum karşısında karşılaşılan ve ispatı zorlaşan iki temel sorun vardır. Bunlardan birisi kira sözleşmesinin başlangıç tarihi diğeri ise kira bedelidir.

KİRA TESPİT DAVASI

Gerek taraflar arasında bir sözleşmenin olmaması gerekse bir sözleşme olsa bile, o sözleşmede kiranın artışına yönelik bir hükmün olmaması halinde ise sulh hukuk mahkemesinde bir kira tespit davası açılabilir. Bu davanın açılması için özel olarak bir süre yoktur. Ancak bilinmesi gerekir ki bu dava neticesinde bir kira bedeli tespit edilse bile bu bedel bir sonraki kira dönemi için geçerlidir. Geçmişe tesir etmez. Bu davanın kira sözleşmesinin yürürlük tarihi içinde bir süresi olmasa da önemli bir ayırım söz konusudur. Kira sözleşmesinin bitişinden bir ay geçmeden evvel de açılması gerekir ki, kira sözleşmesi aynı şartlarda uzamış olmasın. Aksi halde kira sözleşmesi yenilenir ve tespitin hükmü yenilenen kira döneminden sonraki kira dönemi için geçerli olur.

KİRALANANA YAPILAN MASRAFLAR

Kiralanana (mecur) yapılan faydalı masraflar veya eklentiler, kiralanan gayrimenkulde kalıp ona değer katıyorsa, söküp götürmesi mümkün değilse bu masraflar talep edilebilir.

Ancak özellikle kentsel dönüşümün yoğunlaştığı bölgelerde riskli alan ilan edilen ve yıkılacak olması nedeniyle kiracıların tahliyesi istenen hallerde, kiracıya riskli yapıya ilişkin bilgi verilmeksizin uzun süreli sözleşme yapılıp, gayrimenkul sahibine sorularak yapılan faydalı masrafların, sözleşme süresi bitmeden yıkım nedeniyle israfına sebebiyet verilmektedir. Kiracı bu eklentileri söküp götüremediği halde yaptığı masraflar bir istemsiz bir israfa dönüşmektedir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZAMASI/ UZAMAYACAĞI HALLER ve FESHİ

Taraflar arasında belirli süreli bir kira sözleşmesi olması halinde süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Üstü kapalı olmayan yerlerde, kira döneminin sonunda mal sahibinin sadece kira akdini feshettiğini bildirmesi yeterli olur. Fakat konut ve musakkaf (üstünde tavanı olan) işyerlerinde, kanunda yazılı sebepler gerçekleşmedikçe kira konusu yer tahliye edilemez. Dolayısıyla sözleşme de feshedilemez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 2014 yılında yürürlüğe giren yeni düzenleme ile on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Ancak gayrimenkulün sahibi bakımından sözleşme süresinin dolması nedeniyle sözleşmenin feshi yeterli değildir. Malikin kira kontratının yenilenmesini istememesi halinde, ancak kira hukukunun düzenlendiği Borçlar Kanunu hükümlerinde sayılan haklı nedenlerin de varlığı ile birlikte sözleşmeyi feshedebilir. Yani malik, sadece haklı nedenlerden birinin varlığı ve 10 yıllık kira sözleşmesi sonunda süresi içinde yapılmış yazılı bir bildirim yapılması gibi özel durumlarda kira sözleşmesine son verebilir.

Malikin fesih hakkı bakımından dayanabileceği haklı nedenler şu şekilde sıralanabilir.

A. Gereksinim, Yeniden İnşa Ve İmar

BK MADDE 350’de düzenlenmiştir. Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, ( Bazı riskli alanlarda yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları esnasında en çok gündeme gelen uygulamalardan biri halini almıştır.)

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak, belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

B. Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan içinde kiracı varken, sahiplenen yeni malik, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (BK 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Genelde bu gibi durumda malikler kiracıyı korkutmak için kendisinin yüksek bir kira isteyeceği bahanesi ile yaklaşırlar. Oysa kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı aleyhine yeni hükümler getirilemez. Sözleşme şartları ağırlaştırılamaz. Dolayısıyla mal sahibi kontratı yenilemek için daha fazla kira talep edemez. Kira dönemi sonunda kiranın artırılmasını elbette isteyebilir. Ama kanun uyarınca bunu, üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre istemesi gerekir. Kiranın bu oranda artmasını talep edebilir.

Kira kontratı yeniden yapılmadığı sürece sözleşmede yazan şartlar geçerlidir. Sözleşme uzadığında, daha önce yazılı olan şartlar da 1 yıl uzamış olur. Şartlar değişmez. Sadece kira bedeli bakımından değişiklik söz konusu olur.

Daha önce de söylemiştik ancak dikkati celp etmek adına yeniden ifade etmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Ayrıca kirayı ödememe nedeniyle BK 260 uyarınca kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracıya 30 gün süre verilip, otuz gün içinde kira bedeli ödenmemesi halinde sözleşmenin sona erdirilebileceği hükmüne istinaden kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Kiranın bu otuz gün içinde ödenmemesi halinde mahkemeden tahliye kararı alınmak şartıyla kiracı tahliyeye zorlanabilir. Kiracının otuz gün içinde kira bedelini ödemesi halinde tahliye tehdidi kalkar. Ancak otuz günün geçmesi halinde ise kiracı kirayı otuz günden sonra ödese bile kiracı aleyhine tahliye kararı verilebilir.

KİRACININ SÜRESİNDEN ÖNCE KİRA SÖZLEŞMESİNİ BİTİRMEK İSTEMESİ

Kiracının haklı nedenlerinin olması durumunda örneğin binanın çok nemli olması, ısınmaması, kanal proje hatası vb. gibi gayrimenkulün kullanımı ve çevre şartları nedeniyle ilgili gerçek problemlerin varlığı halinde kiracı sözleşmesinin erkenden de feshini talep edebilir.

Ancak bu gibi nedenler olmadıkça kiracı, süresi sona ermeden kira sözleşmesini durup dururken feshedemez. Bu durumda ancak sözleşme süresinin dolmasına en geç 15 gün kala yazılı ihtar ile birlikte kontratın yenilenmesini istememe hakkını kullanabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Tahliye taahhütnamesi bir gayrimenkulün belirli bir süre içinde tahliye edileceğine ilişkin olarak kiracı tarafından verilen bir taahhüttür. Bunun resmi bir makam huzurunda olması geçerlilik şartı değildir. İmzası inkar edilmemiş olan adi bir tahliye taahhütnamesi de geçerli bir taahhütnamedir.

Tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde dava yoluna gidilmeksizin doğrudan icra dairesine müracaatla tahliye talebinde bulunabilir. Ama uygulamada dava yolu daha sık tercih edilmektedir. Bu da davanın kesin bir netice vereceği inancı veya avukatın icra takibi ve davaya ilişkin ayrı ayrı vekalet ücreti almak için maliki ikna etmesi veya tarafların birbirinin canını yakması için olağanüstü çabaların hayata geçirilmesi adına gerçekleşiyor olabilir. İlk kira sözleşmesine konulan tahliye taahhüdü ise serbest bir iradenin mahsulü olmayacağından dolayı geçersizdir. Çünkü bu durumda kiracı, gayrimenkulü kiralayabilmek için istemeyerek bu tahliye taahhüdü vermiş olmaktadır.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, ilk kira sözleşmesi dışında veya yenileme sözleşmelerinden birinde kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Böyle bir belgenin varlığı halinde doğrudan icraya başvurmak daha kısa bir yöntemdir.

SÖZLEŞMESİZ KİRACININ TAHLİYESİ

Sözleşme süresinin ispatlanabilir olması durumunda kiracıya karşı dava veya icra takibi yapmak mümkündür. Şayet icra takibi durumunda kiracının “ben kiracı” değilim gibi bir beyanla itiraz etmesi durumunda “fuzuli işgal” nedeniyle de tahliyesi sağlanabilir.

Bu sürenin ispatlanamaz olması durumunda ise malik tarafından olabildiğince kira bedelini ve kira dönemini kanıtlayacak belgelerin edinilmesi zarureti doğuyor. Aslında bu durum aradaki hukuki anlaşmazlığın durumuna göre Kiracı tarafından da geçerlidir. Kiracının da ödemelerini ispat edebilmesi için bir takım tedbirleri almış olması gerekir.

Bu durumda en iyisi profesyonel bir hukuki danışmanlık alınmasıdır.

KİRACININ BORÇLARI NEDENİYLE KİRALAYANIN HAPİS HAKKI

Kira takibi yapılması ve bu kira takibinin kesinleşmesinden sonra kiraya verenin tahliye davası açılması süreci içinde borçlu kiracının menkul mallarını kaçırma gizleme ihtimali vardır. Bu durumlar için İcra İflas Kanununda “Hapis Hakkı İçin Defter Yapılması” başlıklı 270. Maddesi düzenlenmiştir.

Kiralayan evvelce yapılması lazım gelen icrai takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir. (818 sayılı Borçlar Kanunu madde 267, 269, 281). Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir. İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoluyla takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir denmektedir

DEPOZİTO

Kiralamada depozito, bir kiralama taahhüdüne karşılık olarak kiranın bitmesinden sonraki dönemde kiralanan şeyde olması muhtemel zararların tazmini için verilmiş peşin bir geçici teminattır. Sözleşmede bir hüküm yoksa kiralananın ilk kiralandığı şekilde veya sözleşmede hüküm varsa ne şartlar altında bırakılacağının belirlenmiş olması halinde, kiralanan şey bu şartlara uygun ve kiracının su, elektrik vb. borçlarından arındırılmış olarak bırakılmış olursa depozitonun iadesi gerekir.

BK.nun 256. maddesi gereğince kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak, BK.nun 266. maddesi hükmünce de sözleşme sonunda aldığı hal ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Bu durumun tespiti açısından kiralananı bir tutanakla tespit alıp mümkün oldukça yine bir tutanakla teslim etmekte fayda vardır. Bu tutanakta, hem teslim alırken hem de teslim ederken, kiralanan şeyin durumu ve varsa demirbaş ve eklenti durumlarının da açıkça tespit edilmiş olması gerekir. Böylece kiralanan şeyin artık terk edildiği ve teslim tesellüm durumlarının içeriği netleşmiş olacaktır. Bazen takıntılı veya kötü niyetli malikler titiz incelemelerle patlak lamba için 1000 USD depozitoyu ödemeyebilirler. Lambanın patlak olması bir arıza olarak telakki edilmiş olsa da zararın tazmininden arta kalan kısmın da yine kiracıya iade edilmesi icap eder. Bu tutanağın tutularak birlikte imza altına alınmasında sizin kiralanan şeyi terk ettikten sonraki kötü niyetli şekilde gerçekleştirilebilecek zararlardan korunmanız açısından da fayda vardır.

BK.nun 266/2 maddesi gereğince de kiracı sözleşme gereğince ve sözleşme şartlarına uygun olarak yaptığı kullanım sebebiyle husule gelen eksiklik yahut değişiklikten mesul değildir. Yani kiralanan şey bu kullanım sırasında eskimiş ise bundan sorumlu değildir. Ancak kiracı hor kullanmadan doğan zarardan sorumludur. Mecurda hasar olduğu bilirkişi raporu ile belirlenecek olursa bu hasarın normal kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı meydana geldiği konusunda mutlaka ayrım yapılarak rapor düzenlenmesi talep edilmelidir.

Depozito bedelinin iade edilmemesi halinde bu durum hakkında bir ihtar çekmek gerekebilir. Nitekim böylece temerrüd faizi talebiniz olursa bunun süresinin ihtarnameden itibaren tespiti mümkün olabilecektir.

Depozito bedelinin enflasyondan etkilenmemesi için yabancı para birimi ya da güncel kira bedelinin X katı olarak yazılması kiracıları koruyacak bir hüküm olacaktır.

Kira kontratı yapılırken kiralanan yerin ayrıntılı durumunun yazılması ve demirbaşların tespit edilmesi gerekmektedir. Kiracı, depozitoyu geri almak için kiralananı boşaltırken aldığı şekilde boşalttığını ispatlamak zorundadır. Bu da kiralananı boşaltırken kiralanan yerin alındığı şartlar ile teslim edildiğinin bir tutanak haline getirilmesi ile yapılabilir. Ayrıca kiracının aidat borcu olmamalıdır.

KİRACININ DEPOZİTOYU KİRAYA SAYABİLMESİ

Esasen yasaya uygun olmasa da bazen depozitosunu hâksiz şartlar altında kalarak iade alamayan kiracıların uyguladığı bir yöntemdir. Ancak normal şartlarda kiracı depozitoyu kiraya sayamaz, Malik sayabilir. Malik kira süresinin sona erdiği dönemde kiracının son kira borcunu ödememesi sebebiyle bu borcu depozitodan tahsil edebilir. Ancak kiracı bakımından verilen depozito esasen zarar ziyana karşılık verilmiş bir teminat hükmündedir. Kiracı ana borcu olan kiranın, depozito ile karşılandığını iddia ederek yükümlülükten kurtulmuş olmaz. Borcu bittikten sonra kiralanan (mecur) gerektiği gibi iade olmuşsa depozitoyu iade alma hakkı doğar. Depozitonun ödenmemesi halinde dava ve takip başlatılabilir.

KİRALAYANIN DEPOZİTO İLE KARŞILAYACAĞI MASRAFLAR

Kiracının “hor kullanımından” ileri gelen zararların tazmini ve varsa aidatlı borçlarının ödenmemesi halinde gayrimenkulün sahibi üzerine kalması muhtemel olan ve haksızlık doğuracak olan borçların tazmini amacıyla kullanılabilir. Bu zararların giderilmesinden sonra arta kalan kısımı iade etmek gerekir. Yapılan masrafların fatura ve kayıtlarının da elde tutulmasında fayda vardır.

DEPOZİTONUN MİKTARI NE OLMALIDIR?

Depozito bedeli, üç aylık kira bedelinden fazla olamaz.

DEPOZİTONUN ÖDENMESİNDE USUL NE OLMALIDIR?

Vadeli banka hesabına yatırılarak depozito olduğu ve filan kişinin onayı olmaksızın çekilemeyeceği" belirtilebilir. Böylece kiralamada bir zararın yaşanmaması durumunda, malik onay verip, depozito bedelini iade edebilir. Zararın yaşanması halinde ise bu giderleri depozito bedelinden karşılayabilir.

Bir problemin yaşanmaması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olur.

RİSKLİ YAPI İLANI NEDENİ İLE TAHLİYE TALEBİ

Bir yapının riskli yapı olarak ilanı nedeniyle verilen 60 ve 30 günlük süreler kiracıları da bağlamaktadır. Zira yapılacak olan yıkımdan evvel ilgili taşınmaza verilen kamu hizmetleri ve özel hizmet servisleri kesilecektir. Bu nedenle kiracılar maliklerle olabildiğince anlaşma yönüne gitmelidir. Bu durumda zaman zaman bazı müteahhitler de süreçleri hızlandırmak adına taraflara yardım etmektedir. Erken tahliye etme karşılığında tahliye yardımı isteme, yeniden inşadan sonra geri dönecekse kira yardımı gibi talepleri, malikin de kiracıyı desteklemesi durumunda müteahhitten insani ilişkiler çerçevesinde talep edebilirler.

Riskli yapı ilanı ile birlikte kiracının yaptığı faydalı masraflara gelince, bu yıkımda sadece malikin iradesinin yeterli olmaması nedeniyle kira sözleşmesinin devam ettirilmesi imkanı bulunamayacaktır. Bu durum kusur unsurunu ortadan kaldırabileceği için bu masrafların tazmininde sorun yaşanacağı açıktır.

Elbette uzun süreli kiracılık yapmış işletmelerde kiracının müşteri portföyü bakımından da bir zararı doğmaktadır. Ancak borçlar kanunu çerçevesinde olaya bakıldığında eski kiracının, yeni inşaanın sonunda yeniden davet edilmesi esası değerlendirilmiştir.

Kira yardımı bakımından ise 6306 S. Kanunun 16/3 maddesi kapsamında riskli yapılardan çıkmak zorunda kalan mevcut kiracılara o taşınmazda oturdukları ve kiracı olduklarını belgeledikleri takdirde maliklere yapılan kira yardımının 2 kat yapılacağı belirtilmiştir. Yani kiracı olduğunu belgeleyebilen kiracı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurduğu zaman 1 defaya mahsus ve peşin olarak bu bedeli alabilir.