Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hem Yapısal Hem Kanuni Olarak Gidilecek Çok Yol Var

Osman Cihad Esen

Özellikle 1999 Depreminden sonra Türkiye ne kadar büyük bir tehlikeyle karşı karşıya kaldığını acı bir şekilde öğrenmiş oldu. Afet riski altında bulunan Türkiye’deki mevcut yapı stoklarımızın bir çoğu ruhsat alınmadan, idarenin denetimi olmadan tamamlanmıştır. Öte yandan yine mevcut konutlardaki kullanılan malzemelerin verimlilik ömürleri dolduğundan artık güvenli olmadığı bilinen bir gerçektir.

Yapılan araştırmalar göstermiştir ki kullandığımız her gün içinde yaşadığımız, çalıştığımız kısacası hayatımızı geçirdiğimiz yaklaşık 700.000 konut riskli durumda. Buda ortalamada 2,5 milyon kişinin risk altında yaşadığını gösteriyor. Bu tabi işin bilinen yönü. Pek çok bölge ve binada henüz bu araştırmaların yapılmadığı, yapılamadığı ön görülürse ne büyük bir riskin Türkiye’yi beklediğini anlamak korkutucu oluyor.

Su akar yolunu bulur. Evet doğrudur, ama ömrümüzü geçirdiğimiz hatta bir ömür çalışıp didinerek alabildiğimiz evlerin bir afet sonrası kaybetmemiz daha da önemlisi canımızı kaybetmemiz işte bu kabul edilebilecek bir durum değildir. Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Kanunun çıkışının üzerinden neredeyse 2 yıl geçti. Amaç belli, vatandaşlarımızın sağlıklı, depreme dayanıklı Allah korusun bir afet karşında sağlam binalarda oturmasını sağlayacak düzenlemelerin getirilmesi. Pek çok başarılı çalışma da yapıldı ancak riskli alan ilan edilen 106 bölgedeki 70.000 dönüm alanda işler tıkanma noktasına geldi. Peki ama niye? Doğal olarak hiç kimse haklarından yıllarca emek sarf edip alabildiği evlerinden, mahallelerinden kopmak istemiyor. Hal böyle olunca riskli bile olsa evinden vazgeçmiyor. Zaten kimse de evinden çık naparsan yap demiyor. Kısaca bu işi konuya taraf olan kişi ve kuruluşlarla anlaşma yoluna davet ediyor. İşte sorun tam da bu aşamada çıkıyor. Çünkü yapılan bir çok düzenlemeye rağmen Kanunda eksik ve geliştirilmesi gereken yönler var.

Su akar yolunu bulur. 6306 sayılı yasa her geçen gün gelişiyor ama bu kanun ya da benzeri kanunlar illa da bir sorunla yaşanan acı bir tecrübeyle mi geliştirilmeli. Kanunların yanı sıra Kentsel Düzenlemeler ada ada mı yapılmalı, yoksa gelişmiş ülkelerdeki kentler, Örneğin Londra’daki gibi son sistem teknolojiler kullanılarak 3D modellemeler yapılarak bütün yapı taşları ve fonksiyonlar kullanılarak mı yapılmalı. Bölgenin planlaması yapılırken ihale ile mi yoksa geleceği tasarlayabilecek markalı, göreceli olarak daha fiyatlı ama Türkiye’nin marka gücüne güç katabilecek firmalarla mı çalışılmalı ?

Su akar yolunu bulur. Sonuçta ne yapılırsa yapılsın doğru ve acil önlemler almak şart. Bugün katıldığım Kentsel Dönüşüm ve Hukuk platformu toplantısında da Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Sn. Prof. Dr. Gürsel Öngören ve Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkan Yardımcısı Prof. Dr. İlker Çolak 2 adet öneri yaşanan tıkanma süreçlerine ilaç olabilecek çözümler sunuyordu.

1. Bakanlığın en kısa sürede uygun yerlerde parsel ve ada birleşmesini teşvik eden ekstra imar hakkı ve avantajı getirmesidir. Bu yolla inşaat şirketleri, bankalar aracılığıyla kentsel dönüşümü finanse edebilirler. Daire sahiplerine yük binmez ve riskli yapı dönüşümü hızlanır. Park, spor salonu, kültür merkezi yapmak için de birleşen alanlarda yeni arsalar oluşturulur.

2. Eskiden “kat karşılığı” denen, müteahhitin daire ve dükkan karşılığı inşaat yapması sisteminin yanına “para karşılığı” başlığıyla yeni bir sistem getirilmesidir. Bu sistemde yüklenicilik/yapımcılık yapan bir inşaat firması binayı sadece “para karşılığı” yeniden yapacaktır. Burada bankaların işin finansal kısmını o apartmanda oturanlara uzun vadeli krediler açarak yürütmesi zorunludur. Bu yeni sistem, kentsel dönüşümün sıkıntılı olan finansal boyutuna rahatlama getirecektir. Burada devletin de kredilerde onbeş ve yirmi yıllık geri ödeme sistemini sağlaması gereklidir. Şu anki on yıllık kredi sistemi yetersizdir.“

Konularında uzman yetkililer suyun yönünde zaten çalışmalarını yapıyorlar ve her geçen gün yapısal ve kanuni düzenlemelerimiz değişiyor gelişiyor. Yaklaşık 15 yıl önce yapılan araştırmalar çerçevesinde Marmara Denizindeki fay hattının kırılması sonucunda 7 ve üzeri şiddetinde bir depremin olabileceği bununda 30 yıl içinde olmasının ihtimalleri üzerinden durulmuştu. İşte tam da bu sebepten artık suyun gittiği yönde değil, suya yön verme zamanıdır.