Kiraya verilecek gayrimenkulün kendini amorti etme süresi, yani satın almak için ödediğiniz bedeli geri alma süreniz “kira çarpanı” olarak adlandırılır. Kira çarpanı değeri size aynı zamanda satın almayı planladığınız konutun gerçek değerini de verecek kriterler arasındadır. Kira çarpanı değeri her ilde farklıdır. Fakat İstanbul'un kira çarpanı değerleri, semtler arasında bile farklılık göstermektedir. Özellikle gelişimini sürdüren semtlerde İstanbul kira çarpanı çok uygun yatırım fırsatlarına işaret eder.
Türkiye’de ve Dünyada Kira Çarpanı Hesaplaması
Kira çarpanı aylık ya da yıllık olarak hesaplanmaktadır. Fakat Türkiye’deki emlak sektöründe hesaplama genel olarak aylık kira çarpanı şeklinde yapılır. Bu doğrultuda kira çarpanının ideal rakamı 120 ay ile 180 ay arasındadır. Fakat ülkedeki ekonomik şartların belirsiz olması, siyasal istikrar, global ekonomik durum, beklentiler, bölgedeki arz-talep dengesi ve devalüasyon gibi sebeplerle kira çarpanı değişiklik gösterebilir. Ülkemizde bu rakam konutlarda ortalama 240 ay yani 20 yıl dolaylarındadır. Dükkan veya iş yerlerinde ise 350 aya kadar çıkabilir. Yani, yatırımınızın size karı 20 yıl sonra olacak demektir. Bu rakamın 500 ay çıkması ise yapılacak yatırımdan zarar edebileceğiniz anlamına gelir. Eğer kira çarpanı rakamı 84 ay ile 180 ay arasında ise yatırım için çok uygun bir fırsatla karşı karşıyasınız demektir.
Kira Çarpanı Hesaplaması Nasıl Yapılır?
500.000 TL’ye bir gayrimenkul aldığınızı ve aylık 2.000 TL’den kiraya verdiğinizi düşünürsek kira çarpanı rakamı; 500.000 / 2.000 = 250 ay olacaktır. Yani yatırımınız 20 yıl 8 ayda kendini amorti ederek sizi kara geçirecek demektir.
Eğer yatırım yapmayı düşündüğünüz bölgenin kira çarpanını biliyorsanız aylık kira bedeli ile çarparak alacağınız gayrimenkulün gerçek değerinde olup olmadığı anlayabilirsiniz. Bankalar kredi verdikleri gayrimenkuller için ortalama 200 ay ile 300 ay arasında bir rakamı kabul ederler. Ancak krediye uygun olmayan, iskansız konutların kira bedelleri sürekli yükseldiği halde satışı zor olduğundan fiyatları artış göstermez ve özellikle krediye uygun olmayan evlerin bulunduğu bölgelerde kira çarpanı değeri size yanlış bilgi verebilir. Gelişmekte olan mahallelerde krediye uygun evlere yapılacak bir yatırım, kira geliri sürekli artacağı için uygun bir yatırımdır.
Emlak Sektörünün Kalbi İstanbul’da Kira Çarpanları
Kira çarpanı özellikle İstanbul gibi büyük illerde ilçeler arası farklılıklar bile yaratabilir. Kira çarpanı rakamı genellikle gayrimenkulun yer aldığı semte ve gelişim gösterme derecesine bağlı olarak değişir. Buna göre hızla gelişmekte olan ilçelerde kira çarpanı da düşük çıkar ve bu bölgelerde yatırım yapmak sizin için daha karlı olur. 2015 yılı rakamlarına göre Kadıköy’de 360 ay olan kira çarpanı Bağcılar’da 168 ay, Ümraniye’de 228 ay, Ataşehir’de 240 ay, Eyüp’te ise 156 aydır.
Kaynak: Milliyet