Olağanüstü hâl kapsamında yayımlanan 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (KHK) ile ön ödemeli konut satışında cayma hakkı bakımından düzenleme yapılarak, ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketici, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilmesi sağlanmıştır.
Bu durumda satıcılar, sadece %2 oranında tazminat isteyebiliyordu. Ancak aynı düzenleme içinde, 24 aylık cayma hakkına karşı satıcılar lehine de tüketiciden konutun satışı nedeniyle oluşan masraflar ile sözleşmeden dönme süresine bağlı olarak yüzde 2 ila yüzde 8 arasında tazminat da isteyebilmesine yönelik hak verilmiştir. Böylece keyfi caymaların da bir nebze önüne geçilmiş olması istenmiştir.
Tüketici, sözleşmeden dönerse konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları öder. Bunun yanı sıra satıcı, sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’sine, 3-6 ay arası için yüzde 4’üne, 6-12 ay arası için yüzde 6’sına ve 12-24 ay arası için yüzde 8’ine kadar tazminat ödenmesini isteyebilir.
Fakat tüketicinin vefatı, uzun süreli işsiz kalması nedeniyle ödemelerini yapamaması ya da satıcının taahhüdünü yerine getirmemesi veya eksik getirmesi, aynı evin birkaç kişiye satılması gibi durumlarda tüketicinin, hiçbir masraf ve tazminat ödememesi de düzenlemenin bir başka yönüdür. Bu durumlarda mirasçıları veya şartları oluşmuşsa kendisi sözleşmeden dönme hakkını konutun devir ya da teslimine kadar kullanabilir. Böyle bir durumla karşılaşılması halinde müteahhidin tüketiciyi borç altına sokan belgeleri (sözleşme-muvafakatnameler-senetler gibi) ve ödenen tutarları 180 gün içinde tüketiciye iade etmesi gerekiyor.
6502 sayılı Tüketici Kanunu’na göre ön ödemeli konut projelerinde teminat verilmesi zorunludur. Bu nedenle maket üzerinden ev alan tüketiciler, bina tamamlama sigortasının olmadığı projelerde mutlaka banka kredisi kullanılabilen veya banka garantörlüğünde hak ediş sistemi ile çalışan konut projelerini tercih etmeli ve bunu çekinmeden, sıkılmadan inşaat şirketine sormalıdır. Tüketici, projenin yapılamama/inşa edilememe risklerine karşı kendisini ancak bu şekilde koruyabilecektir.
Konut satışında tüketiciye en az bir gün önce verilmesi gereken ön bilgilendirme formu vardır. Bu formdan bir gün sonra sözleşme imzalanabilir. Bu ön bilgilendirme formunda forma ek olarak, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin de verilmesi gerekir ve eğer satıcı, tüketiciye teminat olarak bina tamamlama sigortası verecekse bu sigortaya ilişkin önemli hususlar formunu da ön bilgilendirme formuna ek olarak vermelidir.
Tüketici, yapı ruhsatının olup olmadığını iyi araştırmalıdır. Ruhsatın alınmadığı ve inşaata başlamanın belirsiz süreli olduğu projelerden uzak durmalıdır.
Genel olarak satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmeli ve tapuya şerh konmalıdır. Arsa payının devrine ilişkin sözleşmelerin bir resmi kurum huzurunda yapılması, bu tür sözleşmelerin geçerlilik şartıdır.
Bina tamamlama sigortası yoksa bağlı kredi, teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bakanlıkça onaylanan teminatlardan biri tüketici tarafından talep edilmelidir.
Bu rakam daha önce yüzde 2 ile sınırlıydı. Bu sebeple tüketicilerin, sözleşmeden dönmeye karar vermesi durumunda bahsi geçen miktarları göz önünde bulundurarak karar vermesi ve maketten konut alırken ince eleyip sık dokuması gerekiyor.
Kaynak: Av. Cihat Demirbağ