Gayrimenkullerin amortisman süresini belirlemede kullanılan değerlendirme kriteri “kira çarpanı” olarak biliniyor. Kira çarpanı, gayrimenkullerin piyasa değeri ve yatırım potansiyeli hakkında bilgi veriyor. Ev sahibi olmak isteyenler ya da emlak yatırımı yapmayı düşünenler kira çarpanı ile gayrimenkulün satın almaya değer bir yatırım aracı olup olmadığını görebiliyor. Kira çarpanı hesaplaması yapılırken bazı kriterler göz önüne alınıyor.
Taşınmazın değeri
Kira çarpanı hesaplanırken ilk önce taşınmazın satış değeri belirleniyor. Brüt kira çarpanını hesaplamak için satış fiyatını aylık kira bedeline bölmek yeterli oluyor ancak net kira çarpanı için vergilerin ve zorunlu sigorta giderlerinin de hesaba eklenmesi gerekiyor. İdeal kira çarpanı, ülkemiz şartlarında 144 ay olarak kabul görüyor. Bu değerin altında olan konutlar, yatırım açısından karlı kabul ediliyor.
Aylık kira bedeli
Gayrimenkulün net satış fiyatını ortalama aylık kira bedeline bölerek kira çarpanı hesaplanıyor. Bu hesaplama yapılırken yıllık kira zammı veya fiyat dalgalanmaları da göz önüne alınıyor. Hesaplama yapılırken, söz konusu yatırım aracının bulunduğu muhitteki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin ortalama kira bedelleri üzerinden bir rakam belirleniyor.
Emlak vergisi
Taşınmaz mallardan yıllık olarak alınan emlak vergisi, gayrimenkul sahibi açısından önemli bir gider kalemi olarak görünüyor. Bu nedenle kira çarpanı hesaplanırken aylık kira gelirinden emlak vergisi düşülüyor. Bunu yapmak için emlak vergisi bedelini 12 aya bölüp kira gelirinden çıkarmak gerekiyor.
Gelir vergisi
Yatırımcılar, sahip oldukları gayrimenkullerden kazanıkları gelir için her yıl devlete belirli bir oranda vergi veriyor. Bu verginin aylık payı, kira gelirinden çıkarılarak çarpana yansıtılıyor.
Katma Değer Vergisi
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’na göre, satın alınan her türlü mal, hizmet ve yatırım aracı için devlete belirli bir oranda Katma Değer Vergisi ödeniyor. Bu verginin oranı, Bakanlar Kurulunun yaptığı düzenlemelerle belirleniyor. Çıkarılan son düzenlemelerin ardından yurt dışında yaşayan vatandaşlar, Türkiye’den alacakları ilk konut için KDV’den muaf tutuluyor. Bu istisna dışında kalan herkesin gayrimenkul satın alırken KDV ödemesi gerekiyor. KDV’nin bedeli taşınmazın satış değeri üzerine eklenerek çarpan hesaplamasına katılıyor.
Zorunlu Deprem Sigortası
Doğal Afet Sigortaları Kurumu'nca (DASK) yapılan Zorunlu Deprem Sigortası, 2000 yılından beri tüm konut tipi gayrimenkuller için zorunlu kılınıyor. Gayrimenkul sahipleri, evlerini deprem nedeniyle oluşan maddi hasarlara karşı güvenceye almak için Zorunlu Deprem Sigortası yaptırıyor. Her yıl yenilenen sigorta karşılığında belirli bir prim bedeli ödeniyor. Kira çarpanı hesaplanırken prim bedeli 12’ye bölünerek aylık kira değerinden çıkarılıyor.
Kaynak: Milliyet